보증금을 못 돌려받을 것 같다는 불안이 커지면, 어디에 무엇을 먼저 내야 할지부터 막힌다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 체계에서는 전세사기피해자(등) 결정이 대부분의 지원 자격의 출발점이다. 결정 자체가 보증금 전액을 바로 돌려주는 제도는 아니다. 그래도 주거·금융·법률 패키지로 들어가려면 이 관문을 지나야 한다.
결정 신청, 언제까지·어디에
찾기쉬운 생활법령 등 공식 안내를 기준으로 하면, 특별법에 따른 결정 신청·지원 유효기간은 2027년 5월 31일까지로 연장돼 있다. 법 적용 대상은 부칙 기준 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인으로 안내된다. 신청은 임차주택 소재지 관할 시·도(방문) 또는 전세사기 피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 온라인 경로를 쓴다. 신청 자체 수수료는 없다.
특별법 제3조 요건을 대략 보면
로톡뉴스·지자체 안내 등에 정리된 핵심 요건은 대략 네 갈래다. ① 주택 인도·전입신고·확정일자(대항요건) ② 임차보증금 규모(원칙 5억 원 이하, 위원회가 일정 범위 상향 가능) ③ 임대인 파산·경·공매·수사 등으로 다수 피해(또는 그 우려) ④ 반환 능력 없이 다수에게 임대하는 등 미반환 의도가 의심될 상당한 이유. 유형(피해자·피해자등)에 따라 지원 폭이 달라지니, 본인 케이스는 관할 센터·위원회 안내에 맞춰 서류를 준비하는 게 안전하다.
결정 이후 붙는 지원 패키지
결정문을 받으면 기관별로 다시 신청한다. 대표 경로는 이렇다.
- 주거 — 경·공매 유예, 우선매수권, LH 등에 우선매수권을 넘겨 공공임대로 거주 유지
- 금융 — 주택도시기금 저리 구입·전세자금, 기존 전세대출 분할상환·유예, 연체정보 등록 완화 등(상품·한도는 시점별 공고)
- 법률 — 대한법률구조공단 공익소송, HUG 안심전세포털을 통한 소송대리 법률구조(수임료 한도 안내 있음, 인지·송달료 등은 별도)
HUG 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 특별법 지원과 별트랙으로 보증금 청구가 가능하다. 보증가입 여부는 결정 요건·지원 범위에도 영향을 줄 수 있으니 계약서·보증서를 먼저 확인한다.
자주 헷갈리는 점
결정 = 보증금 즉시 환급이 아니다. 민사 청구·경매 참여·공공임대 전환 등은 결정 후에도 별도 절차다. 특별법 지원을 받아도 임대인 상대 형사고소·손해배상 청구권은 사라지지 않는다. 반대로 자력으로 전액 회수가 확실한 경우, 최우선변제만으로 충분한 소액보증금, 이미 반환보증에 가입된 경우 등은 적용 제외·제한 안내가 있다.
요약
전세사기 피해 대응의 첫 단추는 2027년 5월 31일까지 가능한 피해자 결정 신청이다. 대상·요건을 확인한 뒤 관할 시·도 또는 온라인으로 넣고, 결정문을 근거로 HUG·기금·법률구조 창구에 각각 신청하면 된다. 보증금 전액 보장처럼 단정할 수는 없고, 계약·등기·보증 가입 상태를 문서로 모아 두는 일이 가장 빠르다.