생애최초로 집을 살 때 취득세는, 취득당시가액이 12억 원 이하이고 취득일 현재 본인(대한민국 국민)과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없으며 본인 거주 목적인 유상 취득이면 지방세특례제한법 제36조의3에 따라 일반 한도 200만 원(특례는 300만 원)까지 면제·공제된다. 현행 조문에는 소득 한도가 없고, 신고·납부는 지방세법 제20조에 따라 취득한 날부터 60일 이내이며, 감면 적용은 2028.12.31까지다.
생애최초 취득세 감면, 누가 얼마나 깎이나?
취득일 현재 본인과 배우자가 주택 소유 사실이 없고 본인 거주 목적으로 유상 취득하며 취득당시가액이 12억 원 이하이면, 산출세액이 200만 원 이하일 때는 그 세액이 면제되고 초과분은 200만 원까지 공제된다. 전용 60㎡ 이하·가액 3억(수도권 6억) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택·호수 구분 다가구이거나 인구감소지역 주택이면 한도가 300만 원으로 올라가고, 공동명의여도 1주택 총액 한도는 각각 200만·300만이다. 미성년자는 대상이 아니며, 지방세법 제13조의2 중과는 이 감면에 적용하지 않는다. 본인만 무주택이고 배우자가 과거 소유 이력이 있으면 원칙적으로 빠지므로, 부부 양쪽 이력을 같이 봐야 한다.
제36조의3① 적용 기간은 2028년 12월 31일까지이고, 예전 합산소득 7천만 원 요건은 현행 조문에 남아 있지 않으므로 구법 기준의 소득 서류를 현재 자격 요건처럼 읽으면 어긋난다. 부담부증여는 유상거래에서 제외되고, 행정안전부 「생애최초 주택 구입 취득세 감면 운영기준」(고시 제2026-3호, 2026.1.13.)이 현장 해석을 돕지만 본문 숫자의 1차 근거는 조문 원문이다.
| 항목 | 현행 기준 | 출처 |
|---|---|---|
| 자격 | 취득일 현재 본인(국민)·배우자 무주택, 거주 목적, 유상(부담부증여 제외), 미성년 제외 | 제36조의3① |
| 가액 | 취득당시가액 12억 원 이하 | ① |
| 소득 | 원문 없음(구법 7천만 폐기) | ① |
| 일반 한도 | 산출세액 ≤200만 → 면제 / 초과 → 200만 공제 | ①2호 |
| 특례 한도 | 소형 비아파트 등 또는 인구감소지역 → 300만 면제·공제 | ①1호 |
| 공동명의 | 1호 주택 총 300만 이하, 그 외 총 200만 이하 | ② |
| 일몰 | 2028.12.31까지 | ① |
일반 200만과 특례 300만은 어떻게 갈리나
일반 아파트처럼 ①1호에 해당하지 않으면 한도는 200만 원이다. 산출세액이 200만 이하면 그 금액 전부가 면제되고, 넘으면 200만만 공제한 뒤 나머지를 내야 하므로 「무조건 200만 원을 받는다」거나 현금으로 환급받는 구조가 아니다.
①1호 특례는 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액이 3억 원(수도권은 6억 원) 이하인 공동주택·도시형 생활주택·호수별로 구분된 다가구주택이되 아파트는 제외되거나, 인구감소지역에 있는 주택일 때 한도가 300만 원으로 오른다. 같은 1주택을 공동으로 취득해도 감면 총액은 특례면 300만, 그 외면 200만을 넘지 못하며, 지분별로 200만씩 따로 받는 구조가 아니다. 일반 아파트 매수라면 대부분 ①2호 한도(200만)를 보면 된다.
이미 집이 있어도 예외가 되는 경우
원칙적으로 본인이나 배우자 중 한쪽이라도 주택 소유 사실이 있으면 탈락한다. 다만 제36조의3③은 상속으로 받은 공유지분을 전부 처분한 경우, 비도시·면소재지(수도권 제외)의 노후·85㎡ 이하·상속 단독주택을 취득 전 또는 취득일부터 3개월 안에 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 1호, 시가표준액 100만 원 이하, 전세사기피해자 주택 같은 예외를 두기 때문에 「집 있으면 무조건 불가」로 단정하면 과장이다. 예외 해당 여부는 주택 소재지 시·군·구 세무과에서 소유 이력·처분 시점과 함께 확인하는 편이 안전하다.
본세는 얼마나 남나 — 1억 8천만·4억·5억 사례
유상 매매로 요건을 충족한 일반 주택(①1호 아님)이고 취득가액이 6억 원 이하라면 본세 세율은 지방세법 제11조①8호 가목에 따라 1%다. 이 가정에서 가액 1억 8,000만 원은 산출세액 180만 원이 전부 면제되어 납부 본세 0원이고, 4억 원은 산출 400만에서 200만 공제 후 200만, 5억 원은 산출 500만에서 200만 공제 후 300만이 남는다. 표는 취득세 본세만이며 지방교육세·농어촌특별세는 넣지 않았다.
| 사례 | 취득가액 | 산출세액(본세) | 감면 | 납부 본세 |
|---|---|---|---|---|
| A. 한도 안 | 1억 8,000만 | 180만 | 면제 180만 | 0 |
| B. 한도 걸림 | 4억 | 400만 | 공제 200만 | 200만 |
| C. 한도 걸림 | 5억 | 500만 | 공제 200만 | 300만 |
인구감소지역처럼 ①1호에 해당하면 같은 4억·1%라도 산출 400만에서 300만을 공제해 본세 100만만 남고, 가액이 12억을 1원이라도 넘으면 이 조 감면 대상이 아니다. 6억을 넘는 구간은 지방세법 제11조의 세율 계단이 달라지므로, 이 글의 A·B·C는 6억 이하 1% 가정만 보여 준다.
신고·납부 60일과 신청 서류는 어디에 내나?
취득세 신고·납부는 지방세법 제20조에 따라 취득한 날부터 60일 이내이며, 그전에 등기하면 등기 접수 전까지다. 감면 전용 60일 조문은 없고, 창구는 위택스 또는 주택 소재지 시·군·구 세무과다. 서류로는 감면신청서·가족관계증명서(상세)·주민등록등본이 흔히 쓰이며, 강동구청 민원서식(작성일 2026-09-14)에도 같은 흐름이 보인다.
서식에 「소득금액증빙」란이 있어도 현행 제36조의3①에 소득 한도가 없으므로, 그 칸만으로 구법 7천만 원을 현재 요건이라고 보면 안 되고, 대출 창구가 아니라 지방세 창구에서 처리한다.
실무에서는 취득일 기준 본인·배우자 무주택·거주 목적·가액 12억 이하를 먼저 확인한 뒤, 일반 200만인지 ①1호 특례 300만인지 가른 다음, 위택스나 시·군·구 세무과에 감면신청서와 가족관계·주민등록 서류를 내고 취득세 신고·납부 기한(60일) 안에 맞춘다. 위택스 포털은 신고·납부 창구이지 감면 숫자만 따로 안내하는 전용 페이지가 있는 것은 아니므로, 한도·자격은 조문과 구청 안내를 기준으로 본다.
3년 추징 — 2025.12.31 이후 무엇이 남았나?
제36조의3④는 2025.12.31 개정 후, 취득일(임대인 지위 승계·잔여 임대가 1년 이내면 그 만료일)부터 3년 이내에 매각·증여(배우자 지분 제외)·다른 용도(임대 포함)로 쓰면 감면분을 추징한다. 상시거주(전입 3개월)·추가주택 취득 제한은 현행 추징 요건에서 삭제되었고, 금천구청 안내(최종수정 2026.01.23)도 개정 전후를 같은 방향으로 적는다. 개정 전에 이미 납세의무가 성립한 건은 종전법을 본다.
일부 기초자치단체 웹에 개정 전 「전입 3개월」 안내가 남아 있을 수 있으므로, 추징 판단은 법령 ④와 금천 개정 안내를 우선한다. 배우자에게 지분을 넘기는 경우는 추징 문구에서 제외되지만, 제3자 매각·증여나 임대로 용도를 바꾸면 3년 창 안에서 감면분이 되돌아올 수 있다.
자주 묻는 질문
Q. 소득이 7천만 원을 넘어도 감면되나요? A. 현행 제36조의3①에는 소득 한도가 없다. 구법 합산소득 7천만 원 요건은 폐기되었고, 신청서의 소득금액증빙 칸만으로 그 한도를 되살리면 안 된다.
Q. 취득세 감면은 무조건 200만 원인가요? A. 아니다. 일반 주택은 산출세액이 200만 이하면 그 금액만 면제되고, 넘으면 200만만 공제한다. ①1호(소형 비아파트 등·인구감소지역)면 한도가 300만이며, 「무조건 200만」이나 현금 환급으로 단정하면 틀리다.
Q. 신고·납부 60일은 감면만의 기한인가요? A. 아니다. 지방세법 제20조가 정한 취득세 신고·납부 기한(취득일부터 60일, 그전 등기 시 접수 전)이며, 감면 전용 60일 원문은 없다.
Q. 전입 3개월을 안 하면 추징되나요? A. 2025.12.31 개정 이후 현행 ④에는 전입 3개월·추가주택 취득 제한이 없다. 3년 이내 매각·증여(배우자 제외)·임대 등 다른 용도만 추징 사유이며, 자세한 개정 전후는 금천구청 안내를 본다.
출처
- 국가법령정보센터 「지방세특례제한법」 제36조의3 (시행 2026.6.2. 법률 제21738호)
- 국가법령정보센터 「지방세법」 제20조 (시행 2026.7.1. 법률 제21308호)
- 금천구청 「생애최초 주택에 대한 취득세 감면 지원」 (최종수정 2026.01.23)
- 강동구청 생애최초 취득세 감면 신청서 (작성일 2026-09-14)
- 위택스
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