주택 임대차에서 말하는 계약갱신요구권(흔히 계약갱신청구권)은 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 임차인 권리다. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번만 요구하면, 법정 거절사유가 없는 한 임대인이 거절하지 못하고, 갱신 기간은 +2년, 차임·보증금 증액은 원칙 5%(20분의 1) 이내다. 거절 사유는 법 단서 1호부터 9호까지 정해져 있고, 통지는 구두·문자도 가능하지만 내용증명(+배달증명)이 도달·내용 입증에 유리하다.
2020년 12월 10일 이후 최초 체결·갱신된 계약이 실무 기본값이다. 그 이전 계약에는 종전 6개월~1개월 창이 설명되는 경우가 남아 있어, 본인 계약 체결·갱신일을 먼저 확인하는 편이 안전하다. 조문 본문은 국가법령정보센터 주택임대차보호법·제6조의3 딥링크, 해설은 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw) 임대차계약 갱신 기준이다. 개별 계약·분쟁은 변호사·공인중개사 상담이나 주택임대차분쟁조정위원회 안내를 따른다.
행사 창은 만료 6개월 전~2개월 전
임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간은 제6조의3①이 인용하는 제6조① 전단이다. 2020년 12월 10일 이후 최초 체결·갱신 계약에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지다. 의사가 임대인에게 도달한 때에 효력이 생기므로, 발송일만 맞추고 도착이 2개월 마감을 넘기면 창을 놓친 셈이 된다.
| 구분 | 기간 | 근거 |
|---|---|---|
| 현행 기본값 (2020.12.10. 이후 체결·갱신) | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 | §6의3① + §6① 전단 |
| 그 이전 계약(설명례) | 종전 6개월~1개월 전 안내가 남는 경우 있음 | easylaw·정책브리핑 Q&A |
| 상가(비교) | 6개월~1개월 전 | 상가건물임대차보호법 §10 |
상가 행사 창의 끝은 1개월 전이고, 주택은 2개월 전이다. 상가 일정을 주택에 그대로 가져오면 마감을 놓치기 쉽다.
달력으로 잡는 법
만료일이 2026년 12월 31일이면, 창은 대략 2026년 7월 1일부터 2026년 10월 31일까지다. 내용증명은 우편 소요일을 두고 여유 있게 보내는 편이 낫다. 대한민국 정책브리핑 계약갱신요구권 Q&A도 내용증명을 권장한다.
1회만, 갱신하면 +2년 — 묵시적 갱신과 다른 길
제6조의3②에 따르면 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 본다. 갱신 계약은 전과 동일조건으로 다시 맺은 것으로 보되, 차임·보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있다(§6의3③).
묵시적 갱신(§6)은 쌍방이 기간 안에 거절·조건변경을 알리지 않으면 자동으로 이어지는 제도다. 임차인이 「제6조의3에 따라 갱신을 요구한다」고 명시하지 않은 채 기간이 지나 묵시적으로 이어진 경우, 그 묵시적 갱신만으로 요구권 1회를 이미 쓴 것으로 치지 않는다. 요구권의 핵심은 명시적 의사표시다.
| 구분 | 묵시적 갱신 §6 | 계약갱신요구권 §6의3 |
|---|---|---|
| 발동 | 쌍방 미통지 시 자동 | 임차인의 명시적 요구 |
| 횟수 | 기간마다 반복될 수 있음 | 1회 |
| 임대인 거절 | 기간 내 거절·조건변경 통지로 차단 | 법정 사유 없으면 거절 불가 |
| 조건 | 동일조건 | 동일조건 + §7 증감 |
「기존 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년」처럼만 잘라 말하면 묵시적 갱신·해지·거절사유가 빠진다. 실제로는 기존 계약 기간에 더해 요구권 1회(+2년)이고, 묵시적 갱신은 별개 트랙이다.
갱신 뒤 중도 퇴거
갱신된 임대차의 해지에는 제6조의2가 준용된다(§6의3④). 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다.
차임·보증금 증액은 5%, 1년 안 재증액 금지
제7조①은 조세·공과금·경제사정 변동으로 차임·보증금이 적절하지 않게 된 때 장래분 증감을 청구할 수 있다고 한다. 다만 증액은 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 할 수 없다. 제7조②는 증액청구가 약정 차임·보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못한다고 정하고, 시·도 조례로 5% 범위에서 상한을 더 낮출 수 있다. 정책 용어로는 전월세상한제에 가깝다.
보증금 2억 원에 월세 50만 원인 계약을 갱신할 때, 증액 상한은 각각 보증금 1,000만 원(5%), 월세 2만 5천 원(5%)이다. 직전에 이미 올린 뒤 1년이 안 지났다면 같은 비율이라도 재증액 청구는 막히고, 조례가 더 낮은 상한을 둔 지역이면 그 숫자를 따른다.
임대인 거절 — 법정 사유 1호~9호
제6조의3① 본문은 「정당한 사유 없이 거절하지 못한다」고 하면서, 단서로 각 호(1~9)를 둔다. 호에 해당하면 거절이 가능하고, 해당하지 않으면 거절이 막힌다.
| 호 | 요지 |
|---|---|
| 1 | 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임대인 동의 없이 전부·일부 전대 |
| 5 | 고의·중과실로 주택 전부·일부 파손 |
| 6 | 전부·일부 멸실로 임대차 목적 달성 불가 |
| 7 | 철거·재건축을 위해 점유 회복 필요(계약 시 계획 고지·이행 / 안전사고 우려 / 다른 법령에 따른 철거·재건축) |
| 8 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 임차인 의무 현저 위반 또는 계속 곤란한 중대한 사유 |
실거주로 거절(8호)한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 따를 수 있다(§6의3⑤⑥). 합의액이 없으면 환산월차임 3개월분, 차액 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액을 본다.
거절 통지를 받으면 해당 호와 입증 자료를 요구하는 것이 실무다. 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회(법 §14 이하)를 쓸 수 있다.
통지·내용증명, 그리고 주택 vs 상가
법정 서식은 없다. 구두·문자·이메일·카카오톡도 가능하지만 명확한 의사표시가 필요하고, 묵시적으로 기간이 이어진 것만으로 요구권을 행사한 것으로 보지 않는다. 권장 방법은 내용증명(+배달증명)이다. 문장에는 당사자·목적물 주소·계약기간·보증금/차임과 함께 「주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구한다」는 취지를 명시하는 편이 낫고, 발송·도달이 2개월 전 마감 전이어야 한다.
제10조(강행규정)에 따라 갱신요구권을 미리 포기시키는, 임차인에게 불리한 약정은 무효다.
주택과 상가는 창·한도·연체 기준이 다르다.
| 항목 | 주택 (§6의3) | 상가 (상가건물임대차보호법 §10) |
|---|---|---|
| 행사기간 | 6개월~2개월 전 | 6개월~1개월 전 |
| 행사 한도 | 1회 · +2년 | 최초 포함 전체 10년 이내 |
| 증액 | §7 → 5% | §11·시행령 → 5% |
| 연체 관련 | 주택 거절: 2기 연체 사실 | 상가: 갱신요구 제한에 3기 연체 등(별도) |
| 적용 | 주거용 건물 | 상가건물·영업 |
실무 체크 일곱 줄
- 만료일을 확인하고 6개월~2개월 창 안에 도달하도록 발송 일정을 잡는다.
- 「제6조의3 계약갱신요구」를 명시하고 목적물·계약을 특정한다.
- 이미 1회 행사했는지 본다. 묵시적 갱신은 1회에 넣지 않는다.
- 거절이 오면 해당 호·입증을 확인하고, 실거주 거짓거절이면 §6의3⑤⑥을 본다.
- 증액 요구가 오면 §7(5%·1년 내 재증액 금지·조례)을 확인한다.
- 갱신 후 중도 퇴거면 해지 통지 → 도달+3개월.
- 조문은 게시 전 law.go.kr에서 현행본을 다시 연다.
자주 묻는 질문
행사 기간은 정확히 언제인가요?
2020년 12월 10일 이후 최초 체결·갱신된 주택 임대차는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지다. 의사가 임대인에게 도달해야 하며, 주택 마감은 2개월 전·상가는 1개월 전이다.
몇 번, 몇 년까지인가요?
요구권은 1회이며, 갱신 존속기간은 2년이다. 묵시적 갱신만으로 1회를 소진한 것으로 보지 않는다. 「최대 4년만」으로만 요약하면 묵시적 갱신·해지·거절사유가 빠진다.
보증금·월세를 얼마나 올릴 수 있나요?
제7조에 따라 약정 차임·보증금의 5%(20분의 1)를 넘는 증액청구는 불가하고, 증액 후 1년 이내 재증액도 불가하다. 조례로 상한이 더 낮을 수 있다.
거절되면 어떻게 하나요? 통지는 꼭 내용증명인가요?
거절은 제6조의3① 단서 1~9호에 해당할 때만 가능하다. 통지 자체는 서식이 없어 구두·문자도 가능하지만, 도달·내용을 남기려면 내용증명(+배달증명)이 권장된다. 실거주로 거절한 뒤 제3자 임대가 있으면 손해배상 조항(⑤⑥)을 함께 본다.
출처 (접근일 2026-09-26, Asia/Seoul)
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 (현행 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호]) · 제6조의3
- easylaw · 임대차계약 갱신
- korea.kr · 계약갱신요구권 Q&A (국토교통부, 2020.09.10.)
법령·개별 계약 해석은 변호사·공인중개사 등 전문가 상담 또는 주택임대차분쟁조정위원회 안내를 따른다. 공개 법령과 공식 해설을 기준으로 한 정보 안내다.
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