2026년 3월 1일 이후 새로 신청하는 사람은 부부 중 나이가 적은 쪽이 60세이고 집값이 3억 원이면 주택연금을 매달 63만 2천 원, 70세라면 매달 92만 3천 원 받습니다. 한국주택금융공사(HF)가 공개한 일반주택·종신지급방식(정액형) 예시표 기준이에요. 가입하려면 부부 중 1명이 55세 이상이고 부부합산 공시가격이 12억 원 이하여야 합니다. 비용은 초기보증료가 주택가격의 1.0%, 연보증료는 일반형 기준 대출잔액의 연 0.95%이고, 주택담보대출을 갚는 대출상환방식은 연 1.0%예요.
내 나이와 집값이면 주택연금을 매달 얼마 받나요?
월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람의 연령과 공사가 인정하는 주택 시세로 정해집니다. 일반주택·종신 정액형 기준으로 60세는 3억 원 집에서 월 63만 2천 원, 5억 원 집에서 월 105만 3천 원을 받고, 70세는 3억 원 집에서 월 92만 3천 원을 받아요. 같은 집이라면 나이가 많을수록, 같은 나이라면 집값이 높을수록 많아집니다. 아래 숫자는 한국주택금융공사 월지급금 예시(2026.03.01. 기준)에서 그대로 옮겼습니다.
| 연소자 연령 | 2억 원 | 3억 원 | 5억 원 | 7억 원 | 9억 원 | 12억 원 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 312 | 468 | 780 | 1,092 | 1,404 | 1,872 |
| 60세 | 421 | 632 | 1,053 | 1,475 | 1,896 | 2,528 |
| 65세 | 505 | 758 | 1,264 | 1,770 | 2,276 | 3,035 |
| 70세 | 615 | 923 | 1,539 | 2,155 | 2,770 | 3,414 |
| 75세 | 762 | 1,143 | 1,906 | 2,669 | 3,431 | 3,666 |
| 80세 | 966 | 1,449 | 2,416 | 3,382 | 4,060 | 4,060 |
단위는 천 원이고, 일반주택·종신지급방식(정액형)·2026년 3월 1일 이후 신규 신청 기준입니다. 75세는 10억 원부터, 80세는 9억 원부터 금액이 더 오르지 않아요. 집값이 아무리 높아도 월지급금에는 위쪽 한도가 있다는 뜻입니다.
계산 사례 ① 부부 중 연소자 60세, 시세 3억 원 아파트
부부 중 젊은 쪽이 60세이고 공사 인정 시세가 3억 원이면 월 63만 2천 원, 1년이면 758만 4천 원을 받습니다. 가입할 때 붙는 초기보증료는 주택가격의 1.0%라 300만 원이에요. 예전 요율 1.5%였다면 450만 원이었으니 150만 원 줄어든 셈입니다. 이 보증료는 가입 당일이 아니라 최초 연금지급일에 납부합니다.
계산 사례 ② 같은 3억 원 집, 60세에 들까 70세에 들까
3억 원 집 기준으로 60세 가입은 월 63만 2천 원, 65세는 75만 8천 원, 70세는 92만 3천 원입니다. 5년 늦추면 매달 12만 6천 원, 10년 늦추면 29만 1천 원을 더 받아요. 다만 60세에 가입했다면 70세까지 10년 동안 이미 7,584만 원을 받았을 겁니다. 이 금액을 70세 가입의 추가분 29만 1천 원으로 메우려면 약 21년 9개월이 걸려요. 금리나 집값 변동을 뺀 단순 계산이라, 생활비가 언제부터 필요한지에 맞춰 가입 시점을 따져 보는 게 좋아요.
계산 사례 ③ 70세, 3억 원이라도 주택 유형에 따라 다르다
같은 70세·3억 원이라도 일반주택은 월 92만 3천 원, 지자체에 신고된 노인복지주택은 78만 9천 원, 주거목적 오피스텔은 74만 6천 원입니다. 일반주택보다 노인복지주택은 13만 4천 원, 오피스텔은 17만 7천 원 적어요. 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가로 시세를 정해요.
누가 가입할 수 있고, 공시가격 12억 원은 어떻게 따지나요?
부부 중 1명이 55세 이상이고 1명이 대한민국 국민이면서, 부부가 가진 주택의 공시가격 합계가 12억 원 이하면 가입할 수 있습니다. 집을 두 채 이상 가졌어도 합산 공시가격이 12억 원 이하면 되고, 합산이 12억 원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있어요. 가입한 집에는 본인이나 배우자가 주민등록을 두고 실제로 살아야 합니다. 요건 원문은 한국주택금융공사 주택연금이란에 정리돼 있어요.
- 대상 주택: 주택법상 주택(단독·다세대·다가구·아파트), 지자체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔입니다. 상가가 섞인 복합용도주택은 주택 면적이 전체의 절반 이상이어야 해요.
- 실거주 예외: 질병 치료로 병원·요양시설에 입원(소)했거나, 자녀 봉양을 받으려고 다른 집에 장기 체류하거나, 노인복지주택·양로시설 같은 노인주거복지시설로 옮긴 경우에는 살지 않아도 가입할 수 있습니다. 단, 부부합산 1주택자만 해당하고 2026년 6월 1일부터 적용됐어요.
- 의사능력: 가입자와 배우자가 의사능력과 행위능력이 있어야 하며, 치매 등으로 부족하면 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있습니다.
헷갈리기 쉬운 점은 ‘공시가격’과 ‘시세’가 하는 일이 다르다는 거예요. 공시가격은 가입할 수 있는지 판단하는 데만 쓰이고, 월지급금은 시세로 계산합니다. HF 예상연금조회 안내에 따르면 주택가격은 한국부동산원 인터넷 시세, KB국민은행 인터넷 시세, 공시가격, 감정평가액 순서로 적용하고, 아파트 최저층은 하한평균가를 씁니다. 시세가 12억 원을 넘어도 월지급금은 12억 원을 기준으로 산정해요.
우대형 주택연금은 얼마나 더 받나요?
부부 중 1명 이상이 기초연금 수급권자이고, 부부합산 시가 2억 5천만 원 미만 주택 한 채만 가졌다면 우대형을 고를 수 있습니다. 시가 1억 8천만 원 이상 2억 5천만 원 미만 주택은 일반형보다 최대 약 20%, 1억 8천만 원 미만 주택은 최대 약 25% 더 받아요. 금융위원회 2026년 2월 5일 보도자료가 든 예시를 보면 77세·1억 3천만 원 주택 가입자는 일반형 월 53만 원 대신 우대형으로 월 65만 4천 원을 받습니다. 1억 8천만 원 미만 구간의 우대 확대는 2026년 6월 1일 이후 신규 신청자부터 적용됐어요.
우대형으로 가입한 뒤 주택을 추가로 사면 월지급금이 일반형 수준으로 조정됩니다. 기초연금 수급 여부와 선정기준은 2026 기초연금 신청 정리에서 먼저 확인해 두면 편해요. 기초생활수급자라면 급여자격 판정 때 월지급금의 50%가 소득으로, 보증잔액이 부채로 반영돼 수급액이 줄거나 자격을 잃을 수 있다는 점도 HF 안내에 나와 있습니다.
보증료는 1.0%인가요, 0.95%인가요? 비용은 언제 얼마나 드나요?
초기보증료는 상품과 관계없이 주택가격의 1.0%입니다. 매년 붙는 연보증료는 상품마다 달라서 일반형과 우대형은 대출잔액의 연 0.95%, 주택담보대출을 갚는 대출상환방식과 대출상환우대방식은 연 1.0%예요. 두 숫자가 함께 보이는 이유는 이렇게 상품별로 다르기 때문입니다. 요율은 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자부터 적용되고, 그 전에는 초기 1.5%·연 0.75%였어요.
| 상품(지급방식) | 초기보증료 | 연보증료 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 일반형(정액형·초기증액형·정기증가형) | 주택가격의 1.0% | 대출잔액의 연 0.95% | HF 상품 안내, 금융위 보도자료 |
| 우대형(대출상환우대방식 제외) | 주택가격의 1.0% | 대출잔액의 연 0.95% | HF 상품 안내 |
| 주택담보대출 상환용(대출상환방식) | 주택가격의 1.0% | 연 1.0% | HF 상품 안내 |
| 대출상환우대방식 | 1.0% | 연 1.0% | HF 자주하는 질문 |
| 참고: 2026년 2월 말까지 신청분 | 주택가격의 1.5% | 대출잔액의 연 0.75% | 금융위 보도자료 |
상품별 요율은 HF 주택연금 상품 안내의 상품 카드와 HF 자주하는 질문의 대출상환우대방식 항목, 요율 변경 내용은 금융위원회 보도자료에서 확인했습니다. 소상공인대출 상환용과 세대이음 상품은 공식 페이지에 별도 요율이 적혀 있지 않아 이 표에 넣지 않았어요.
보증료와 이자는 어떻게 쌓이나요?
보증료와 이자는 연금대출 잔액에 함께 쌓입니다. HF는 중도에 해지할 때 갚을 금액을 ‘월수령액과 개별인출금, 초기·연보증료, 대출이자를 합산한 금액’이라고 설명해요. 연보증료를 감으로 잡아 보면 대출잔액이 1,000만 원일 때 0.95% 상품은 연 9만 5천 원, 1.0% 상품은 연 10만 원입니다. 대출금리는 신규취급액 기준 COFIX에 0.85%를 더하고, 대출상환우대방식은 0.75%를 더해요. CD금리 기준 상품은 2025년 10월 13일 보증신청분부터 취급이 잠정 중단된 상태입니다.
초기보증료는 돌려받을 수 있나요?
가입 후 5년 안에 해지하면 이용 기간만큼 빼고 돌려받습니다. 금융위원회 설명으로는 가입 즉시 해지하면 전액, 1년 뒤면 5분의 4, 2년 뒤면 5분의 3을 환급해요. 사례 ①처럼 초기보증료가 300만 원이었다면 1년 뒤 해지 때 240만 원이 돌아오는 계산입니다. 환급 가능 기간은 예전 3년에서 5년으로 늘었어요.
보증료 말고도 가입 때 직접 내는 비용이 있습니다. HF 가입신청안내에 따르면 근저당권 설정비(법무사 수수료, 등록면허세·지방교육세 등)와 인지세가 들고, 경우에 따라 감정평가 비용이 붙어요. 이 비용은 최초 월지급금을 받을 때 낼 수 있습니다. 주택가격 2억 5천만 원 미만 1주택자는 필요하면 감정평가수수료를 지원받습니다. 저당권 방식은 지방세특례제한법에 따라 2027년 12월까지 등록면허세가 50% 감면되고, 지금은 한시적으로 등록면허세·지방교육세를 뺀 등기 비용을 공사가 지원하고 있어요.
신청은 어떻게 하고, 지급방식은 무엇을 골라야 하나요?
상담과 신청은 주택 소재지를 관할하는 HF 지사에서 하고, 보증서가 나오면 은행에서 대출약정을 맺은 뒤 연금을 받습니다. 공사 심사와 보증서 발급에 약 10일에서 20일, 은행 약정과 대출 실행에 약 1일에서 5일이 걸려요. 지급방식은 평생 같은 금액을 받는 종신지급방식이 기본이고, 목돈이 필요하거나 기존 주택담보대출이 있으면 혼합방식이나 대출상환방식을 고릅니다. 절차와 서류는 HF 제출서류 및 신청절차 안내를 따랐어요.
신청 순서와 준비 서류
- 상담·신청(공사): 지사 방문, 전화, 인터넷으로 상담하고 신청서를 냅니다. 월지급금 조회 같은 기초 상담은 시중은행에서도 할 수 있어요. 고객센터는 1688-8114입니다.
- 심사(공사): 가입자 요건 심사, 현장 방문 조사, 시세 확인이나 감정평가로 담보주택 가격을 정합니다.
- 보증약정·담보설정(공사): 약정서를 쓰고 근저당권 설정 또는 신탁등기를 합니다.
- 보증서 발급(공사): 보증서가 온라인으로 금융기관에 통지됩니다.
- 대출약정(금융기관): 신분증, 주민등록등본 1부, 도장을 챙겨 은행에서 약정하면 월지급금이 들어옵니다.
서류는 주민등록등본 2부, 주소 변동 내역이 들어간 초본 1부, 가족관계증명서, 전입세대확인서, 인감증명서 2부, 등기권리증이 기본입니다. 우대형은 기초연금수급 확인서, 오피스텔은 지방세세목별 과세증명서, 신탁방식은 지방세납세증명서를 더 냅니다. 소유자 기준으로 서류를 준비하고 부부가 함께 방문해야 해요.
지급방식과 지급유형 고르기
- 종신지급방식: 인출한도 없이 평생 매달 받습니다. 위 표의 금액이 이 방식이에요.
- 종신혼합방식: 대출한도의 50%(재건축 등 분담금 납부용은 70%) 안에서 수시로 꺼내 쓰고 나머지를 매달 받습니다.
- 확정기간혼합방식: 연소자가 55~74세일 때만 고를 수 있고 10·15·20·25·30년 중 정한 기간 동안만 받아요. 대출한도의 5%는 의무 인출한도로 묶여, 매달 받는 기간이 끝난 뒤 담보주택 관리비·의료비로만 씁니다.
- 대출상환방식: 대출한도의 50% 초과 90% 이하를 한꺼번에 꺼내 기존 주택담보대출을 갚고 나머지를 매달 받습니다.
종신지급방식 안에서는 지급유형도 고릅니다. 정액형은 집값이 떨어져도 월지급금이 그대로이고, 초기증액형은 처음 3·5·7·10년 중 고른 기간 동안 더 받다가 이후 초기 월지급금의 70% 수준으로 받아요. 정기증가형은 처음엔 정액형보다 적지만 3년마다 4.5%씩 늘어납니다. 확정기간혼합, 대출상환(우대), 우대지급(혼합)방식은 정액형만 됩니다.
저당권 방식과 신탁 방식의 차이
저당권 방식은 소유권을 그대로 두고 공사가 근저당권을 설정하고, 신탁 방식은 집을 공사에 신탁등기합니다. 가입자가 사망하면 신탁 방식은 공동상속인 동의나 별도 등기 없이 배우자가 연금을 이어받지만, 저당권 방식은 배우자가 상속인 동의를 얻어 소유권을 100% 확보해야 해요. 보증금 있는 세입자를 들이는 것도 신탁 방식만 가능하고, 이때 보증금은 공사가 지정한 은행에 예치합니다. 차이는 HF 담보제공방식 비교에 표로 나와 있고, 이용 중에 방식을 바꿀 수도 있어요.
주택연금 지킴이 통장
월지급금 가운데 250만 원까지만 입금되는 전용계좌로, 여기 들어온 돈은 압류가 금지됩니다. 민사집행법 제195조제3호의 최저생계비 기준을 따른 것이고, 월지급금이 250만 원을 넘으면 일반 계좌도 함께 수령계좌로 등록해야 해요. 공사에서 이용 대상 확인서를 받은 뒤 대출을 약정한 은행에서 통장을 만들고 수령계좌로 등록하면 됩니다. 자세한 내용은 HF 주택연금 전용계좌 안내에 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 가입한 뒤 집값이 떨어지면 월지급금도 줄어드나요?
정액형을 골랐다면 집값이 내려가도 월지급금은 바뀌지 않습니다. 금액은 가입할 때의 연령과 시세로 정해지고, 예를 들어 60세·3억 원으로 가입했다면 월 63만 2천 원이 그대로 이어져요.
Q. 시세가 12억 원을 넘는 아파트도 주택연금에 가입할 수 있나요?
가입 기준은 시세가 아니라 부부합산 공시가격 12억 원 이하라서, 공시가격이 기준 안이면 가입할 수 있습니다. 다만 시세가 12억 원을 넘어도 월지급금은 12억 원 기준으로 계산되고, 70세라면 월 341만 4천 원이 일반주택 예시표의 상한이에요.
Q. 몇 년 쓰다가 해지하면 초기보증료를 돌려받나요?
가입 후 5년 안에 해지하면 이용 기간에 비례해 뺀 금액을 돌려받습니다. 즉시 해지는 전액, 1년 뒤는 5분의 4, 2년 뒤는 5분의 3이라 3억 원 집의 초기보증료 300만 원이라면 1년 뒤 240만 원이에요. 해지하려면 그때까지 받은 연금과 보증료, 이자를 합한 대출잔액을 모두 갚아야 합니다.
Q. 기초연금을 받는데 우대형으로 하면 얼마나 더 받나요?
부부합산 시가 2억 5천만 원 미만 1주택이면 1억 8천만 원 이상 주택은 일반형보다 최대 약 20%, 1억 8천만 원 미만은 최대 약 25% 더 받습니다. 금융위원회 예시로 77세·1억 3천만 원 주택은 일반형 월 53만 원 대신 월 65만 4천 원이에요.
이 글의 금액과 요율은 2026년 10월 8일에 한국주택금융공사와 금융위원회 공식 페이지에서 확인한 값입니다. 실제 월지급금은 감정평가 결과와 지급방식에 따라 달라지니, 신청 전에 예상연금조회로 내 집 기준 금액을 다시 확인해 보세요.
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