주담대 DSR 은행 40%·비은행 50%, 스트레스 하한 3.0%

2026년 10월 5일 기준으로 차주단위 DSR은 은행 40%, 비은행 50%입니다. 주택담보대출을 신청하면 금융회사는 이 비율 안에서 연간 원리금이 소득에 비해 큰지 봅니다. 스트레스 금리는 그 한도를 계산할 때만 더하는 금리이고, 실제 대출금리에는 붙지 않습니다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 2025년 10월 16일부터 3.0%예요.

차주단위 DSR은 은행 40%, 비은행 50%로 무엇을 보나요

DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 차주가 가진 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 비율이에요.

은행에서 신청하면 그 비율의 한도가 40%입니다. 비은행은 50%예요. 금융위원회는 이 차주단위 한도를 2022년 1월부터 적용한다고 신용대출 동향 참고자료에 적어 두었습니다.

주담대만 따로 보는 숫자가 아니에요. 이미 갚고 있는 다른 대출의 원리금도 분자에 들어갑니다. 새로 신청하는 주담대의 원리금까지 더한 값이 연소득의 40% 또는 50%를 넘지 않는 범위에서 한도가 정해집니다.

신용대출은 잔액이 1억 원을 넘는 차주에게만 스트레스 금리를 더합니다. 1억 원 이하 신용대출 잔액에는 스트레스 금리를 부과하지 않아요. 2025년 7월 3단계 시행 안내에도 같은 기준이 나와 있어요.

스트레스 금리는 실제 대출금리에 더해지나요

더해지지 않습니다. 금융위원회는 스트레스 금리를 DSR을 계산할 때 가산하고, 실제 대출금리에는 미부과라고 썼어요.

변동금리로 오래 갚는 동안 금리가 오르면 원리금 부담이 커질 수 있습니다. 그 가능성을 한도에 미리 반영하는 장치예요. 승인된 뒤 통장에서 빠지는 이자율에 1.50%나 3.0%를 얹지는 않습니다.

2025년 7월 1일부터 3단계가 시행되었습니다. 전 업권에서 DSR이 적용되는 가계대출이 대상이고, 그때 발표한 스트레스 금리는 1.50%입니다. 서울·경기·인천을 뺀 지방 주담대는 그때 기준으로 0.75%를 그해 12월 말까지 쓰기로 했어요.

1단계는 2024년 2월에 은행권 주담대부터 시작했습니다. 스트레스 금리는 0.38%예요. 2단계는 2024년 9월이고, 은행권은 주담대와 신용대출, 2금융권은 주담대입니다. 스트레스 금리는 0.75%이고, 은행의 수도권 주담대만 1.20%를 썼어요. 위 카드에는 2단계가 2024년 8월로 적혀 있지만, 보도자료 기준 실제 시행은 2024년 9월이에요.

3단계는 은행과 2금융권 모두 주담대, 신용대출, 기타대출이 대상이에요. 스트레스 금리는 1.50%이고, 지방 주담대는 0.75%예요. 위 카드는 금융위원회가 2025년 5월 21일에 낸 카드뉴스예요.

수도권·규제지역 밖은 2026년 12월 31일까지 어떻게 두나요

2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주담대의 하한이 3.0%로 올라갔습니다. 이전 하한은 1.5%였고, 상한은 3.0%였어요. 긴급 가계부채 점검회의 자료는 이 상향을 수도권·규제지역 안 주담대에 한정한다고 적었습니다.

오피스텔 담보대출도 이 조치의 주택담보대출에 포함됩니다. 같은 자료의 질의응답이 그렇게 적고 있어요. 중도금·이주비 대출처럼 DSR이 적용되지 않는 대출에는 스트레스 DSR 자체를 적용하지 않습니다. 다만 그 대출을 받은 뒤 DSR 대상 대출을 새로 받으면, 기존 중도금·이주비의 원리금상환액은 강화된 스트레스 금리를 반영해 새 대출의 DSR에 넣습니다.

2026년 7월 1일에 변경 시행된 행정지도는 2026년 12월 31일까지 유효합니다. 수도권·규제지역 주담대는 오피스텔을 포함해 스트레스 금리 3.0% 이상입니다. 그 밖의 대출은 1.5% 이상 3.0% 이하 범위예요. 수도권·규제지역 밖 주담대는 과거 5년 최고금리와 현재금리의 차이로 산출한 스트레스 금리의 50%를 2026년 12월 31일까지 적용합니다. 혼합형·주기형 비율도 그 날짜까지 2단계 비율이에요. 변경 시행 행정지도 붙임에 같은 내용이 있습니다.

2025년 5월 발표의 ‘12월 말까지’는 2025년 12월 말을 뜻해요. 2026년 10월에 수도권·규제지역 밖에서 주담대를 신청하신다면 2026년 7월 1일 바뀐 행정지도 기준, 즉 산출 스트레스 금리의 50%와 2단계 비율이 적용돼요. 반기마다 다시 산출하는 구체적인 가산 수치는 행정지도에 따로 나와 있지 않으니, 정확한 값은 신청하실 금융회사에 확인해 주세요.

연소득 1억 원과 5천만 원 예시는 한도가 얼마인가요

금융위원회 카드의 예시는 두 소득만 씁니다. 연소득 1억 원, 연소득 5천만 원이에요. 둘 다 30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2%를 가정한 주택담보대출 한도입니다. 차주 상황에 따라 구체적인 한도는 달라질 수 있다고 카드에 적혀 있어요.

이 표의 3단계 한도는 2025년 5월에 발표한 스트레스 금리 1.50% 기준입니다. 수도권은 그 금리를 반영했고, 지방은 0.75%를 유지한 유예 예시예요. 2025년 10월 16일의 하한 3.0%로 다시 계산한 한도는 카드에 나와 있지 않아요.

연소득 1억 원인 차주는 스트레스 금리를 적용하지 않으면 6.82억 원입니다. 수도권 변동형은 2단계 5.94억 원, 3단계 5.74억 원으로 약 3% 줄어요. 수도권 5년 혼합형은 2단계 6.27억 원, 3단계 5.94억 원으로 약 5% 줄어듭니다. 수도권 5년 주기형은 2단계 6.53억 원, 3단계 6.35억 원으로 약 3% 줄어요.

같은 소득이라도 지방(0.75% 유예)은 2단계와 3단계 한도가 같습니다. 변동형 6.24억 원, 혼합형 6.46억 원, 주기형 6.64억 원이에요. 카드는 지방에 0.75%를 유지하므로 3단계에서도 한도가 줄지 않는다고 보여 줍니다.

연소득 5천만 원인 차주는 미적용이 3.41억 원입니다. 수도권 변동형은 2단계 2.97억 원, 3단계 2.87억 원으로 약 3% 줄어요. 수도권 5년 혼합형은 2단계 3.13억 원, 3단계 2.97억 원으로 약 5% 줄어듭니다. 수도권 5년 주기형은 2단계 3.27억 원, 3단계 3.18억 원으로 약 3% 줄어요.

지방 유예는 여기도 2단계와 3단계가 같습니다. 변동형 3.12억 원, 혼합형 3.23억 원, 주기형 3.32억 원입니다. 감소율 옆의 “약 3%”, “약 5%”는 2단계 한도에서 3단계 한도로 줄어든 비율이에요.

연소득	지역	금리유형	미적용	2단계	3단계
1억 원	수도권	변동형	6.82억 원	5.94억 원	5.74억 원(약 3% 감소)
1억 원	수도권	혼합형(5년)	6.82억 원	6.27억 원	5.94억 원(약 5% 감소)
1억 원	수도권	주기형(5년)	6.82억 원	6.53억 원	6.35억 원(약 3% 감소)
1억 원	지방(0.75% 유예)	변동형	6.82억 원	6.24억 원	6.24억 원
1억 원	지방(0.75% 유예)	혼합형	6.82억 원	6.46억 원	6.46억 원
1억 원	지방(0.75% 유예)	주기형	6.82억 원	6.64억 원	6.64억 원
5천만 원	수도권	변동형	3.41억 원	2.97억 원	2.87억 원(약 3% 감소)
5천만 원	수도권	혼합형(5년)	3.41억 원	3.13억 원	2.97억 원(약 5% 감소)
5천만 원	수도권	주기형(5년)	3.41억 원	3.27억 원	3.18억 원(약 3% 감소)
5천만 원	지방(0.75% 유예)	변동형	3.41억 원	3.12억 원	3.12억 원
5천만 원	지방(0.75% 유예)	혼합형	3.41억 원	3.23억 원	3.23억 원
5천만 원	지방(0.75% 유예)	주기형	3.41억 원	3.32억 원	3.32억 원

카드는 어떤 금리를 한도에 넣었나요

카드 하단은 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4.2%라고 적습니다. 같은 날 배포한 시행방안 안건은 이 한도가 참고용이라고 해요. 2025년 하반기 스트레스 금리를 1.50%로 예상한 계산입니다. 과거 5년 최고금리는 2022년 12월 5.64%, 당시 비교한 현재금리는 2025년 3월 4.51%라서 차이는 1.13%포인트였고, 하한 1.50%를 썼어요. 지방 주담대는 그 절반 격인 0.75%로 구분했습니다.

5년 혼합형과 5년 주기형은 30년 만기에서 고정기간 또는 변동주기의 비중이 30% 미만인 구간입니다. 안건은 2단계 적용비율이 변동 100%, 혼합 60%, 주기 30%이고, 3단계는 100%, 80%, 40%라고 적었어요. 표의 감소율은 그 비율 변화에서 나온 숫자입니다.

혼합형·주기형과 예외는 신청 때 어떻게 갈리나요

순수 고정금리에 가까울수록 스트레스 금리를 덜 반영합니다. 변동형은 스트레스 금리의 100%예요. 고정기간이 5년 미만이거나 만기 대비 비중이 아주 짧은 혼합형·주기형도 100%입니다.

30년 만기를 예로 보면 구간이 나뉩니다. 5년 이상 9년 미만은 만기 대비 30% 미만이에요. 3단계 혼합형은 60%에서 80%로, 주기형은 30%에서 40%로 올라갑니다. 9년 이상 15년 미만은 30% 이상 50% 미만이라 혼합형 40%에서 60%, 주기형 20%에서 30%예요. 15년 이상 21년 미만은 50% 이상 70% 미만이라 혼합형 20%에서 40%, 주기형 10%에서 20%입니다. 21년 이상은 70% 이상이라 스트레스 금리를 적용하지 않아요.

지방 주담대는 이 카드에서 혼합형·주기형 비율도 2단계를 적용한다고 적혀 있습니다. 2026년 7월 1일 변경 시행문은 수도권·규제지역 밖 주담대에 그 2단계 비율을 2026년 12월 31일까지 둔다고 다시 적었어요. 변동 100%, 5년 미만 100%, 70% 이상 미적용은 단계가 달라도 같습니다.

2025년 6월 30일까지 입주자모집공고가 난 집단대출과, 그 날짜까지 매매계약이 된 일반 주담대는 종전 규정인 2단계가 적용됩니다. 2025년 10월 16일 전에 실행된 대출을 금액 증액 없이 만기만 연장하거나 같은 은행에서 대환하면 DSR을 새로 심사하지 않아요. 10월 16일 이후 새 대출의 DSR을 계산할 때, 그 전에 실행된 대출의 원리금은 실행 당시의 스트레스 금리를 씁니다. 3%가 과거 대출에 소급되지는 않습니다.

신청 전에 자주 나오는 질문은 무엇인가요

이미 받은 주담대 이자가 3.0%만큼 오르나요?
오르지 않습니다. 스트레스 금리는 한도 산정용이고 실제 대출금리에는 반영되지 않아요. 은행 한도 비율은 40%, 비은행은 50%입니다.

하한 3.0%는 모든 지역 주담대인가요?
아닙니다. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주담대이고, 오피스텔 담보대출을 포함합니다. 수도권·규제지역 밖 주담대는 2026년 12월 31일까지 산출 스트레스 금리의 50%와 2단계 비율이에요.

카드의 5.74억 원이나 2.87억 원을 3.0%로 다시 계산한 한도로 보면 되나요?
그렇게 보면 안 됩니다. 두 금액은 연소득 1억 원과 5천만 원의 수도권 변동형 3단계 한도이고, 당시 스트레스 금리 1.50% 예시예요. 하한 3.0%를 넣어 다시 구한 한도는 카드에 없습니다.

신용대출도 무조건 스트레스 금리가 붙나요?
잔액이 1억 원을 초과할 때만 붙습니다. 변경 시행문은 만기 5년 이상 고정은 미적용, 만기 3년 이상 5년 미만 고정은 스트레스 금리의 60%, 그 외는 100%라고 구분해요.

출처

차주단위 DSR 은행 40%, 비은행 50%와 신용대출 스트레스 금리 적용 조건은 금융위원회 2025년 11월 17일 자료입니다. 금융위원회 신용대출 동향 참고자료

3단계 시행일, 1.50%와 지방 0.75%, 단계별 대상, 혼합형·주기형 비율, 연소득 1억 원·5천만 원 예시는 2025년 5월 20일 보도자료와 같은 날 안건, 그리고 2025년 5월 21일 카드뉴스입니다. 금융위원회 스트레스 DSR 3단계 시행방안 보도자료 금융위원회 카드뉴스

수도권·규제지역 하한 3.0%, 2025년 10월 16일 시행, 오피스텔 포함, 연장·대환과 소급 여부는 2025년 10월 15일 보도자료와 별첨 질의응답입니다. 금융위원회 긴급 가계부채 점검회의 보도자료

2026년 7월 1일부터 2026년 12월 31일까지의 3.0% 이상, 1.5% 이상 3.0% 이하, 수도권·규제지역 밖 50%와 2단계 비율은 금융위원회 행정지도 변경 시행문입니다. 금융위원회 행정지도 변경 시행문

대표 사진은 서울연구원 2014년 10월 4일 촬영분입니다. 공공누리 제1유형, CC BY 4.0입니다. Wikimedia Commons 파일 페이지 서울연구원 원본 페이지