주택 중개보수는 고정 요율이 아니라 상한입니다. 매매·교환은 거래금액 구간에 따라 일방 기준 0.6%·0.5%·0.4%·0.5%·0.6%·0.7%(저가 구간 한도 25만·80만 원)이고, 임대차(전세·월세 등)는 0.5%·0.4%·0.3%·0.4%·0.5%·0.6%(한도 20만·30만 원)입니다. 월세 거래금액은 보증금+(월차임×100)이며, 합이 5천만 원 미만이면 ×70으로 바뀝니다. 부가가치세는 서울시 공식 기준으로 별도입니다.
예시로만 보면, 매매 6억 원 상한은 일방 240만 원, 전세 3억 원은 90만 원, 월세 보증 1천만 원+월 50만 원은 24만 원(VAT 별도)입니다. 실제 청구액은 상한·한도 이내 협의로 정해집니다. 근거는 공인중개사법 시행규칙 제20조·별표1과 서울시 부동산정보광장 중개보수입니다.
결론 — 매매·전세·월세는 요율표가 다릅니다
먼저 잠글 점은 세 가지예요. 첫째, 중개보수는 상한이지 무조건 전액이 아닙니다. 거래금액×상한요율(한도액이 있으면 한도 초과 불가) 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의합니다. 둘째, 매매·교환 표와 임대차 표가 따로입니다. 같은 거래금액이라도 유형이 바뀌면 요율이 달라집니다. 셋째, 매도·매수(또는 임대인·임차인)는 각각 상한 이내를 부담합니다. 한쪽에서만 전액을 받는 구조가 아닙니다.
현행 주택 별표1 구간·요율은 2021.10.19 신설·개정 기준입니다. 2026.8.11 시행규칙 일부개정(국토교통부령 제1611호, 시행 2026.8.28)은 오피스텔 문구 정비 중심이고, 주택 별표1 구간·%는 동일합니다(2026-09-30 확인). 적용 조례는 중개대상물 소재지가 아니라 중개사무소 소재지 관할 시·도 조례입니다. 서울·다수 지자체는 별표1과 같지만, 다른 시·도는 사무소 관할 조례를 한 번 더 확인하세요.
계산 가정 — 매매 6억·전세 3억·월세 1천만+50만
아래 세 사례는 같은 전제를 둡니다. 주택이고, 상한요율을 그대로 적용하며(협의 인하 없음), 일방 부담액만 계산합니다. VAT는 별도, 실비·부가서비스는 0원입니다. 모두 「예시」이며 실제 청구액·세금계산서와 다를 수 있어요.
| 사례 | 가정 | 거래금액·구간 | 상한(일방, VAT前) | VAT 10% 가정 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1 매매 | 아파트 매매가 6억 | 6억 · 2억~9억 · 0.4% | 240만 원 | 264만 원 |
| 2 전세 | 보증금 3억(월차임 0) | 3억 · 1억~6억 · 0.3% | 90만 원 | 99만 원 |
| 3 월세 | 보증 1천만+월 50만 | 6천만(×100) · 5천만~1억 · 0.4%·한도30만 | 24만 원 | 26.4만 원 |
사례1 — 매매 6억 원 → 상한 240만 원
매매가 600,000,000원이면 2억 이상~9억 미만 구간이라 상한요율은 0.4%, 한도액은 없습니다. 600,000,000×0.004=2,400,000원이 일방 상한입니다. 일반과세자 VAT 10%를 별도로 더하면 합계 2,640,000원이 됩니다. 매도·매수 쌍방 모두 상한을 그대로 적용하면 VAT前 합은 4,800,000원이에요. 상한 이내로 협의하면 이보다 낮아질 수 있습니다.
사례2 — 전세 3억 원 → 상한 90만 원
전세보증금 300,000,000원(월차임 0)이면 임대차 1억 이상~6억 미만 구간이라 0.3%입니다. 300,000,000×0.003=900,000원. VAT 10% 별도 시 990,000원입니다. 같은 3억이라도 매매라면 0.4% 구간이라 상한이 달라지므로, 거래유형을 먼저 확인하세요.
사례3 — 월세 보증 1천만+월 50만 → 상한 24만 원
월세는 먼저 거래금액을 만듭니다. 10,000,000+(500,000×100)=60,000,000원이고, 합이 5천만 원 이상이므로 ×100을 유지합니다. 5천만~1억 임대차 구간은 0.4%·한도 30만 원입니다. 60,000,000×0.004=240,000 ≤ 300,000이므로 상한은 240,000원, VAT 10% 별도 시 264,000원입니다.
한도액·×70 규칙도 자주 헷갈립니다. 매매 4,500만 원은 0.6%=270,000이지만 한도 250,000원을 넘을 수 없어 250,000원이 상한입니다. 보증 500만+월 40만은 ×100 합 900만이 5천만 미만이라 보증+(월×70)=3,300만 원 → 0.5%·한도 20만 → 165,000원입니다.
교환 거래는 교환 대상 중 가액이 큰 쪽을 거래금액으로 봅니다. 매매와 그 외 거래를 같은 기회·같은 당사자로 동시에 하는 경우에는 매매 거래금액만 적용합니다(시행규칙 제20조제5항). 중개보수와 별도로 청구하는 실비는 영수증을 첨부해야 하고, 사례·증여 명목의 추가 금품은 받을 수 없습니다.
매매 vs 전세 vs 월세 — 요율·거래금액 비교
비교축은 거래금액 산정, 대표 요율, 한도액, VAT·협의입니다. 숫자는 시행규칙 별표1·서울시 조례와 동일합니다.
| 구분 | 매매·교환 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 거래금액 | 매매가(교환=가액 큰 쪽) | 보증금 | 보증+(월×100), 합<5천만이면 ×70 |
| 저가 상한 | 0.6%(한도25만) / 0.5%(80만) | 0.5%(20만) / 0.4%(30만) | 동(임대차 표) |
| 중간 대표 | 2~9억 0.4% | 1~6억 0.3% | 5천만~1억 0.4%(한도30만) |
| 고가 | 9~12억 0.5% · 12~15억 0.6% · 15억+ 0.7% | 6~12억 0.4% · 12~15억 0.5% · 15억+ 0.6% | 동(임대차 표) |
| VAT | 별도 | 별도 | 별도 |
| 협의 | 상한·한도 이내 | 동 | 동 |
주택 매매·교환 전체 표는 아래와 같습니다(일방 기준).
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만~2억 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억~9억 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억~12억 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억~15억 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 이상 | 0.7% | 없음 |
임대차(전세·월세 등, 매매·교환 이외) 표입니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만~1억 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억~6억 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억~12억 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억~15억 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 이상 | 0.6% | 없음 |
오피스텔은 보조로만 보면 됩니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용입식부엌·수세식화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%(별표2)입니다. 그 요건 밖의 오피스텔·토지·상가 등은 0.9% 이내 협의(게시 상한 준수)입니다. 건축물에서 주택면적이 1/2 이상이면 주택 요율, 미만이면 주택 외 요율입니다.
언제 상한 전액이 부담되고, 언제 협의가 이득인가요
상한 전액에 가깝게 부담하기 쉬운 경우는 거래가 복잡하거나 급매·급전세처럼 중개 난도가 높고, 시장에서 상한 인하 여력이 작을 때입니다. 고가 구간(매매 9억 이상, 임대차 6억 이상)은 요율 자체도 올라갑니다. 다만 「통상 ○%」라는 시장 관행 숫자는 조사하지 않았고, 본문은 법정 상한만 다룹니다.
협의가 이득인 경우는 거래금액×요율이 한도액에 걸리기 직전이거나, 단순 매매·전세처럼 업무 범위가 명확할 때예요. 상한은 천장이지 고정가가 아니므로, 계약 전에 거래유형·거래금액(월세 환산)·상한요율·한도액·VAT 별도 여부를 영수증·세금계산서 항목으로 맞추면 됩니다. 실비(권리관계 확인, 계약금 반환채무이행 보장 비용 등)는 중개보수와 별도이며 영수증을 첨부해 청구할 수 있습니다. 사례금·증여 등 명목의 추가 금품은 법 제33조로 금지됩니다.
지급 시기는 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일입니다(시행령 제27조의2). 상한을 넘는 요구·지급은 무효·반환·자격정지·등록취소·형벌 등 제재로 이어질 수 있어요. 안내·분쟁은 관할 구청·시·도 중개업 담당, 찾기쉬운 생활법령 중개보수 산정, 국토교통부 부동산개발산업과(044-201-3438, 3450), 서울시 토지관리과(02-2133-4699)를 활용하세요.
한계 — 고정요율·VAT포함·시장할인율은 다루지 않습니다
다루는 범위는 주택 중개보수 상한요율·한도액·월세 환산·협의·VAT 별도 문구입니다. 「무조건 상한 전액」「고정 요율」로 단정하지 않습니다. 서울시 적용기준은 부가가치세가 별도라고 명시하고, 법정 한도는 VAT 제외 보수를 기준으로 보는 해석·유권 취지가 있습니다. 간이과세자의 VAT 별도 수취를 「항상 의무」또는 「항상 불법」으로 단정하지는 않습니다. 계약서·세금계산서로 확인하세요.
전국 모든 시·도 조례가 별표1과 동일한지는 전수 확인하지 않았습니다. 서울·공주·처인 등에서 확인한 요율표는 동일했고, 원칙은 사무소 소재지 관할 조례입니다. 시·도 조례가 별표1보다 낮은 요율을 두면 조례가 우선합니다(상한의 상한=별표1). 분양권 거래금액(불입금+프리미엄 등)이나 실제 시장 할인율은 본 비교의 핵심이 아닙니다. 「통상 ○% 깎아 준다」는 문장은 쓰지 않습니다.
오피스텔·비주택 0.9% 구간은 비교 보조만이며, 배달팁·포장 「중개수수료」와는 무관합니다. 2026.8 개정으로 주택 별표1 %가 바뀌었다는 주장은 2026-09-30 확인 기준으로 맞지 않습니다.
자주 묻는 질문
주택 매매·전세 중개보수 상한요율은 얼마인가요?
매매·교환은 구간별 0.6%(한도 25만)·0.5%(80만)·0.4%·0.5%·0.6%·0.7%입니다. 임대차(전세·월세 등)는 0.5%(20만)·0.4%(30만)·0.3%·0.4%·0.5%·0.6%입니다. 상한 이내에서 협의하며, 매도·매수(임대인·임차인) 각각 부담합니다.
월세 중개보수 거래금액은 어떻게 계산하나요?
보증금+(월차임×100)입니다. 다만 합산이 5천만 원 미만이면 보증금+(월차임×70)으로 바뀝니다. 예시로 보증 1천만+월 50만은 6천만(×100) → 0.4%·한도 30만 → 상한 24만 원(VAT 별도)입니다.
중개보수에 부가세가 포함되나요?
서울시 부동산정보광장 적용기준은 「중개보수의 부가가치세는 별도」라고 적습니다. 법정 상한은 VAT 제외 보수를 기준으로 보는 취지이며, 일반과세자 10% 거래징수 관행은 약정·세금계산서로 확인하세요. 영수증에 보수와 VAT를 구분해 받는 것이 안전합니다.
상한보다 높은 수수료를 요구하면 어떻게 되나요?
상한·한도를 넘는 중개보수와 사례금 등 추가 금품 요구는 금지됩니다. 초과 수수는 무효·반환과 자격정지·등록취소·형벌 등 제재로 이어질 수 있어요. 관할 구청·시·도 중개업 담당과 찾기쉬운 생활법령 안내를 활용하세요.
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