2026년 종합부동산세는 과세기준일 2026년 6월 1일에 가진 주택과 토지를 보고, 납부는 2026년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 주택분 공제는 1세대 1주택 12억원, 그 밖 개인 9억원, 법 제9조제2항제3호 세율이 적용되는 법인 0원이에요. 공정시장가액비율은 주택 60%, 종합합산토지와 별도합산토지 100%예요.
국세청이 2026년 8월 20일 기준으로 정리한 요약표는 ’23년 이후 세율표를 2026년 종부세 표로 다시 싣고 있습니다. 공제액은 법률 제21224호(2025년 12월 23일 일부개정, 시행 2026년 1월 1일) 제8조와 같아요. 그 표에 세율 숫자가 2026년에 새로 바뀌었다는 문장은 없습니다. 아래 비교는 그 요약표와 국세청 세율 페이지, 법률 조문을 나란히 둔 것이에요.
국세청 종합부동산세 안내에 납부 기간이 있고, 종합부동산세법 제8조에 공제 구조가 있으며, 세액계산 흐름도에 주택 60%·토지 100%가 있습니다.
공제는 1세대 1주택 12억, 그 밖 개인 9억, 해당 법인 0원
과세표준은 유형별로 전국의 공시가격을 합친 뒤 공제를 빼고, 그 차액에 공정시장가액비율을 곱해 나옵니다. 식은 유형별 전국합산 공시가격에 (1−감면율)을 곱한 금액에서 공제금액을 빼고, 다시 공정시장가액비율을 곱하는 구조예요. 결과가 음수면 0으로 봅니다. 주택은 누가 소유했는지에 따라 빼는 금액이 12억원, 9억원, 0원으로 갈리고, 비율은 셋 다 60%입니다.
| 유형 | 공제 | 공정시장가액비율 |
|---|---|---|
| 주택, 개인 1세대 1주택자 | 12억원 | 60% |
| 주택, 그 밖 개인 | 9억원 | 60% |
| 주택, 제9조제2항제3호 세율 법인 | 0원 | 60% |
| 종합합산토지 | 5억원 | 100% |
| 별도합산토지 | 80억원 | 100% |
법인 주택은 2021년 귀속분부터 기본공제가 빠져 있습니다. 공익법인과 공공주택사업자처럼 대통령령이 개인 누진세를 적용하도록 둔 경우는 이 0원 칸이 아니라 개인 표를 따라요. 주택분 60%와 토지분 100%는 흐름도와, 시행령 제2조의4를 보여 주는 공개 페이지에 있습니다. 그 페이지가 표시한 공포·시행일은 2026년 2월 27일이에요. 2026년 8월 20일 기준 요약표 파일은 2026년 종합부동산세 요약표입니다. 법률은 비율을 100분의 60에서 100 사이에서 대통령령으로 정하게 합니다. 2019년·2020년·2021년 납세의무 성립분에만 있던 85%·90%·95%를 2026년 비율로 쓰면 안 됩니다.
국세청 개요 화면의 공제 표. 1세대 1주택 12억원, 그 밖 9억원, 토지 5억원·80억원.
국세청 종합부동산세 개요가 이 공제 구분을 보여 줍니다. 1세대 1주택 공시가격이 12억원 이하면 주택분 과세표준은 없습니다. 그 밖 개인은 합계가 9억원 이하면 마찬가지예요.
1세대로 보는 때와 부부 신청
1세대 1주택자는 거주자로서 세대원 중 1명만 주택분 재산세 과세대상인 주택 하나를 단독으로 가진 그 사람입니다. 혼인한 날부터 10년, 동거봉양으로 합가한 날부터 10년은 각각 1세대로 봐요. 합산배제를 신고한 임대주택은 주택 수에서 빼고, 그 임대주택이 아닌 남은 1주택에 주민등록이 있으며 실제로 살아야 합니다. 합산배제를 신고한 사원용주택등도 주택 수에서 빼요.
1명만 주택 하나와 특례주택을 함께 가진 경우에도 1세대 1주택자로 봅니다. 요약표가 든 특례는 다른 사람이 소유한 주택의 부속토지, 대체취득주택, 상속주택, 지방 저가주택이에요. 배우자 공동 1주택이고 다른 세대원이 다른 주택을 갖지 않았으면, 신청을 해야 1세대 1주택자가 됩니다. 신청하면 공제 12억원과 연령·보유 세액공제 계산이고, 신청하지 않으면 각자 납세의무자가 되어 각자 공제 9억원이에요. 어느 쪽이 유리한지는 국세청 모의계산으로 확인하세요.
연령·보유 공제는 합쳐서 80%까지
연령 공제와 보유 공제는 1세대 1주택자에게만 있고, 둘을 더하되 합계는 80%를 넘지 못합니다. 과세기준일 만 60세 이상은 20%, 만 65세 이상은 30%, 만 70세 이상은 40%예요. 보유 5년 이상은 20%, 10년 이상은 40%, 15년 이상은 50%입니다. 만 70세 이상에 보유 15년 이상이면 40%와 50%를 더해 90%가 되지만, 한도 때문에 80%에서 멈춥니다.
| 과세기준일 만 나이 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
공제율은 세율만 곱한 금액에 바로 붙이지 마세요. 재산세로 빼는 금액을 반영한 산출세액에 곱합니다. 특례주택이 끼면, 그 부분 산출세액은 공시가격 합계로 나누어 공제 대상에서 뺀 다음 공제율을 곱해요. 근거는 종합부동산세법 제9조입니다.
취득 시점은 요약표 기준으로 이렇게 갈라집니다. 상속은 상속개시일이고, 배우자 상속주택만 피상속인의 취득일을 씁니다. 증여는 등기접수일이에요. 재개발·재건축은 멸실된 주택의 취득일입니다. 나눠 취득하면 주택분 재산세가 과세되는 지분을 처음 취득한 날이고, 건물과 부속토지의 취득일이 다르면 재산세가 과세되는 쪽의 최초 취득일이에요.
세율은 2주택 이하·3주택 이상·법인 단일세율로 갈린다
개인 주택은 주택 수로 표가 둘로 나뉩니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억원 이하까지 세율과 누진공제가 같고, 12억원을 넘어 25억원 이하부터 달라져요. 2주택 이하 맨 위는 2.7%, 3주택 이상 맨 위는 5.0%입니다. 법인 주택은 이 누진 구간을 쓰지 않고, 2주택 이하 2.7% 또는 3주택 이상 5.0% 하나를 과세표준 전부에 곱합니다.
2026년 10월 4일 국세청 세율 페이지도 머리글이 ’23년 이후입니다. 2026년 8월 20일 요약표가 그 표를 올해 표로 다시 실은 것이에요. 누진공제 금액은 세액계산 흐름도에 있고, 요약표 세율 칸에는 없습니다. 페이지 글자 “1억180만원”은 1억 180만원(1억 180만 원), “1억8,340만원”은 1억 8,340만원으로 읽습니다.
국세청 개인 주택 세율 화면. ’23년 이후 표이며, 2주택 이하와 3주택 이상이 나란히 있습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5%, 누진공제 없음 | 0.5%, 누진공제 없음 |
| 6억원 이하 | 0.7%, 60만원 | 0.7%, 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0%, 240만원 | 1.0%, 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3%, 600만원 | 2.0%, 1,440만원 |
| 50억원 이하 | 1.5%, 1,100만원 | 3.0%, 3,940만원 |
| 94억원 이하 | 2.0%, 3,600만원 | 4.0%, 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 2.7%, 1억 180만원 | 5.0%, 1억 8,340만원 |
개인 주택 세율. 12억원 이하 구간은 같고, 25억원 이하부터 갈라집니다.
국세청 세율 페이지에서 같은 칸을 확인할 수 있어요. 계산은 과세표준 × 세율 − 누진공제입니다.
법인 주택은 구간이 없는 단일세율
제9조제2항제3호가 적용되는 법인은 2주택 이하 1천분의 27, 곧 2.7%입니다. 3주택 이상이면 1천분의 50, 곧 5.0%예요. 누진공제가 없고, 기본공제도 없으며, 주택분 세액공제도 없습니다. 주택분 세부담상한도 해당이 없어요. 공익법인·공공주택사업자 등 대통령령이 정한 경우는 이 단일세율 대신 개인 누진세를 씁니다.
개인과 법인 토지분의 세부담상한율은 150%입니다. 법인 주택분에는 세부담상한을 쓰지 않아요. 세부담상한을 금액으로 바꾸려면 그해 재산세 고지액이 필요합니다. 아래 세 건의 금액에는 상한이 없습니다.
납부할 세액이 250만원을 넘으면, 농어촌특별세를 뺀 금액을 기준으로 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 250만원 초과 500만원 미만은 250만원을 넘는 금액, 500만원 초과는 그 세액의 50% 이하예요. 신용카드는 승인일을 납부일로 보고, 수수료는 신용카드 0.7%·체크카드 0.4%로 납세자가 냅니다. 국세청 안내 페이지는 고지·신고 금액 1천만원까지이고, 그 1천만원에는 농어촌특별세가 포함됩니다.
토지분은 공제와 비율이 주택과 다르다
토지는 개인과 법인의 흐름이 같습니다. 종합합산은 5억원을 빼고 100%를 곱하며, 별도합산은 80억원을 빼고 100%를 곱해요. 주택 60%와 토지 100%를 한 비율로 섞지 마세요.
| 종합합산 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 별도합산 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 15억원 이하 | 1.0% | 없음 | 200억원 이하 | 0.5% | 없음 |
| 45억원 이하 | 2.0% | 1,500만원 | 400억원 이하 | 0.6% | 2,000만원 |
| 45억원 초과 | 3.0% | 6,000만원 | 400억원 초과 | 0.7% | 6,000만원 |
예시 세 건은 세율 적용액에서 멈춘다
이 글은 세무 자문이 아닙니다. 세 예시는 감면율을 0으로 두고, 세율을 곱한 뒤 누진공제만 뺀 금액이에요. 공제할 재산세액, 연령·보유 세액공제, 세부담상한, 농어촌특별세는 이 예시 금액에 없습니다. 실제 고지와 같다고 읽지 마세요.
순서는 이렇습니다. 과세표준을 구하고, 과세표준 × 세율 − 누진공제로 세율 적용액을 냅니다. 그다음은 그해 재산세로 부과된 세액이 있어야 빼는 금액이 나와요. 1세대 1주택만 그 다음 연령·보유 공제를 하고, 세부담상한 초과액을 뺀 뒤 유형별 합계가 납부할 세액이 됩니다. 예시는 두 번째 칸에서 멈춥니다.
2026년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격은 2026년 4월 30일 결정·공시되었습니다. 국토교통부 발표를 중계한 자료의 전국 평균 변동률은 9.13%이고, 현실화율은 69%로 전년과 같아요. 69%는 공정시장가액비율이 아닙니다. 주택분 공정시장가액비율은 60%예요. 개별 주소의 2026년 공시가격은 여기 없고, 아래 금액은 계산을 보이기 위한 가정입니다.
아파트 전경일 뿐, 특정 단지의 공시가격이나 세액이 아닙니다.
예시 금액은 세율을 곱한 뒤 누진공제만 뺀 값입니다
예시 1은 1세대 1주택, 그 집만, 공시가격 15억원입니다. 과세표준은 (15억−12억)×60%로 1.8억원이에요. 3억원 이하라 세율 0.5%이고 누진공제는 없습니다. 세율 적용액은 1.8억×0.5%로 90만원입니다. 만 나이와 보유기간이 있어도 90만원에 20%나 40%를 바로 곱하지 마세요. 공제는 재산세액을 뺀 산출세액에 곱합니다.
예시 2는 개인 2주택, 공시가격 합계 14억원입니다. 과세표준은 (14억−9억)×60%로 3억원이에요. 3억원 이하 구간에 들어가 0.5%이고, 세율 적용액은 3억×0.5%로 150만원입니다. 3주택 표가 아니에요.
예시 3은 개인 3주택, 공시가격 합계 20억원입니다. 과세표준은 (20억−9억)×60%로 6.6억원이에요. 6억원 초과 12억원 이하라 1.0%이고 누진공제는 240만원입니다. 세율 적용액은 6.6억×1.0%−240만원으로 420만원이에요. 같은 6.6억원이라도 2주택 이하 표의 이 구간은 세율 1.0%, 누진공제 240만원으로 같습니다. 두 표가 갈라지는 곳은 과세표준 12억원 초과, 곧 25억원 이하 칸의 1.3%와 2.0%부터예요.
| 예시 | 전제 | 과세표준 | 세율 적용액 | 이 금액에 없는 항목 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1세대 1주택, 공시 15억원 | 1.8억원 | 90만원 | 재산세 공제, 연령·보유 공제, 상한, 농어촌특별세 |
| 2 | 개인 2주택, 합계 14억원 | 3억원 | 150만원 | 위와 같음. 3주택 표 아님 |
| 3 | 개인 3주택, 합계 20억원 | 6.6억원 | 420만원 | 위와 같음 |
합산배제는 신고로 빠지고, 재산세는 다른 세금이다
재산세는 부동산이 있는 시·군·구가 매기는 지방세이고, 종합부동산세는 공제액을 넘는 부분에 대해 주소지 또는 본점 관할 세무서가 매기는 국세예요. 집을 팔 때 보는 1세대 1주택 비과세는 양도소득세라 이 보유분 세금과 다른 세금입니다. 계산을 한 장으로 합치지 않습니다.
합산배제가 되면 그 주택은 주택분 과세표준 합산에서 빠집니다. 합산배제 안내의 신고 기간은 그해 9월 16일부터 9월 30일까지예요. 2026년 창구는 2026년 10월 4일 기준으로 이미 지났습니다. 처음 신고한 다음 해부터는 임대주택의 소유권과 전용면적 변동이 없으면 신고 없이 이어집니다. 나중에 요건을 못 채우면 줄어든 세액과 이자상당가산액을 봅니다.
임대주택은 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자 등록이 있고, 과세기준일 현재 임대를 시작해야 합니다. 신고기한까지 등록하면 과세기준일 현재 등록한 것으로 봐요. 가격과 기간은 2026년 8월 20일 요약표 기준입니다.
| 유형 | 전용면적 | 가격 | 호수 | 임대기간 |
|---|---|---|---|---|
| 공공·구 민간 건설 (2018년 4월 2일 이전 등록) | 149㎡ 이하 | 9억원 이하. 2021년 2월 16일 이전 사용승인은 6억원 이하. 30호 이상은 12억원 이하 | 시도별 2호 이상 | 5년 이상. 임대료 증가 5%, 1년 재증액 제한(2019년 2월 12일 이후 최초 체결·갱신) |
| 공공·구 민간 매입 (같은 등록 시한) | 6억원 이하(수도권 밖 3억원). 30호 이상은 9억원(수도권 밖 6억원) | 30호 미만과 이상으로 가격이 갈림 | 5년 이상 | |
| 기존임대 (2005년 1월 5일 이전 지자체 등록) | 국민주택규모 이하. 전용 85㎡, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하 | 3억원 이하 | 전국 2호 이상 | 5년 이상 |
| 민간건설 장기일반·공공지원 | 149㎡ 이하 | 9억원, 30호 이상은 12억원. 2021년 2월 16일 이전 사용승인은 6억원 | 시도별 2호 이상 | 10년 이상. 2020년 8월 17일 이전 지자체 등록 신청분은 8년 이상 |
| 민간매입 장기일반·공공지원 | 6억원(수도권 밖 3억원), 30호 이상은 9억원(수도권 밖 6억원) | 30호 미만과 이상 | 10년 이상. 2020년 8월 17일 이전 지자체 등록 신청분은 8년 이상 | |
| 단기민간 건설 (2025년 6월 4일 이후 등록) | 6억원 이하 | 시도별 2호 이상 | 6년 이상 | |
| 단기민간 매입, 아파트 제외 (2025년 6월 4일 이후 등록) | 4억원 이하(수도권 밖 2억원) | 6년 이상 | ||
| 민간건설 미임대 | 149㎡ 이하 | 9억원 이하(2021년 2월 16일 이전 사용승인 6억원) |
장기일반·공공지원 매입 가운데 합산에서 빼지 않는 경우도 요약표에 있습니다. 1세대가 국내에 주택을 1채 이상 가진 상태에서 2018년 9월 14일 이후 새로 산 조정대상지역 장기일반민간 매입임대, 법인이나 법인으로 보는 단체가 2020년 6월 18일 이후 지자체 등록신청 또는 세무서 사업자등록신청을 한 조정대상지역 장기일반민간 매입임대, 2020년 7월 11일 이후 지자체에 등록을 신청한 아파트 장기일반민간 매입임대, 같은 날 이후 단기에서 장기일반·공공지원으로 바꾼 주택이에요.
사원용주택등은 종업원 주거를 무상이나 저가로 주는 사용자 소유 주택이 대표적입니다. 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 공시가격 6억원 이하이고, 전세·임대보증금이 공시가격의 10% 이하여야 해요. 월세는 보증금으로 환산하고, 안내 문장의 이율은 2025년 3.1%입니다. 그 밖의 유형으로 기숙사, 주택신축판매업자 미분양, 어린이집, 대물변제 미분양, 등록문화유산 주택, 임대형 노인복지주택이 요약표에 있습니다.
미분양 주택은 재산세 납세의무가 처음 생긴 날부터 5년이 기본이에요. 다만 2025년 과세기준일 현재 5년은 지났으나 7년이 되지 않았으면 7년, 4년은 지났으나 5년이 되지 않았으면 6년입니다. 시공자가 대물변제로 받은 미분양은 대물변제 이후 납세의무가 처음 생긴 날부터 5년이고, 등기접수가 2025년 6월 2일부터 2026년 6월 1일까지면 합산배제 연도가 2026년부터 2030년까지로 적혀 있어요. 어린이집은 인가 또는 위탁과 세무서 고유번호가 있고 과세기준일 현재 5년을 계속해야 합니다.
주택을 짓기 위한 토지는 주택건설사업자가 취득한 땅 가운데 취득일부터 5년 안에 사업계획승인이 예정된 분만 종합합산토지에서 빠집니다. 멸실 예정 주택은 취득일부터 3년 안에 없애야 해요. 전통사찰보존지 안 주택 부속토지는 연간 사용료가 공시가격의 1천분의 20 이하여야 합니다. 기업구조조정 부동산투자회사가 2024년 3월 28일부터 2026년 12월 31일까지 직접 취득하는 수도권 밖 미분양은, 취득 후 주택분 재산세 납세의무가 처음 생긴 날부터 5년입니다. 계약금이 포함된 매매를 2026년 12월 31일까지 한 경우도 그 취득 기한에 들어가요.
자주 묻는 질문
아래 답은 앞에서 이미 적은 날짜와 금액만 다시 묶은 것입니다. 새로운 공제나 세율은 없어요. 예시의 만원 단위는 세율 적용액이지, 납부할 세액이 아닙니다.
과세기준일과 납부는 언제인가요
과세기준일은 2026년 6월 1일입니다. 그날에 무엇을 가지고 있었는지를 봐요. 납부는 2026년 12월 1일부터 12월 15일까지예요. 농어촌특별세를 뺀 세액이 250만원을 넘으면 기한 다음 날부터 6개월 안에 나누는 규정이 있습니다.
공시가격 15억원인 집 하나는 90만원인가요
예시 1의 90만원은 1세대 1주택, 공시가격 15억원, 감면율 0, 공제 12억원, 공정시장가액비율 60%를 전제로 한 세율 적용액입니다. 1.8억원에 0.5%를 곱한 값이에요. 재산세에서 빼는 금액, 연령·보유 공제, 세부담상한, 농어촌특별세는 들어 있지 않습니다. 확정 고지액이 아니에요.
2주택과 3주택은 어디서 세율이 갈리나요
과세표준 12억원 이하, 곧 3억원·6억원·12억원 구간은 둘 다 0.5%·0.7%·1.0%이고 누진공제도 같습니다. 예시 3의 6.6억원은 그래서 1.0%와 240만원이 같아요. 25억원 이하 칸부터 2주택 이하는 1.3%·600만원, 3주택 이상은 2.0%·1,440만원으로 갈라집니다. 맨 위는 2.7%와 5.0%예요.
부부 공동 명의는 자동으로 12억원인가요
아닙니다. 다른 세대원의 다른 주택이 없는 배우자 공동 1주택은 신청해야 1세대 1주택 계산, 곧 공제 12억원과 연령·보유 공제가 됩니다. 신청이 없으면 각자 공제 9억원이에요. 어느 쪽이 유리한지는 국세청 모의계산으로 확인하세요.
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