1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 2년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세됩니다. 다만 양도 실지거래가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 이하분만 비과세이고, 초과분에 대응하는 차익은 과세됩니다. 취득 당시 조정대상지역이면서 2017년 8월 3일 이후에 산 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년도 필요합니다. 일시적으로 집이 두 채가 된 경우에는 원칙적으로 신규 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 1주택으로 보지만, 조정대상지역끼리의 이동은 재정경제부 보도자료(2026-09-29) 기준으로 2026년 10월 1일부터 특례기간이 2년으로 짧아집니다. 이 글은 세무 자문이 아니며, 아래 숫자는 모두 예시입니다. 실제 적용은 법령·국세청·세무사 확인이 필요합니다.
취득세 감면·중개보수 상한·주택담보대출은 주제에서 빼 두었어요. 중개수수료만 보려면 부동산 중개보수 상한 비교 2026을 보시면 됩니다.
결론 — 완전 비과세 vs 고가 과세 vs 일시적 2주택
완전 비과세에 가장 가까운 경우는 1세대 1주택 + 보유 2년 이상 + 양도가액 12억 이하이고, 조정지역을 2017-08-03 이후 취득했다면 거주 2년까지 채운 때입니다. 같은 1주택이라도 실거래가가 12억을 넘으면 「전액 비과세」가 아니라 12억 초과분에 해당하는 차익만 과세됩니다. 집이 잠깐 두 채인 동안은 시행령상 원칙 3년 처분 기한이 기본이고, 조정↔조정만 보도자료 기준으로 2년입니다. 근거는 국세청 양도소득세 개요, 소득세법 §89·시행령 §154·§155, 찾기쉬운 생활법령정보, 재정경제부 2026-09-29 보도자료입니다.
비교 가정 — 세 가지 양도 시나리오
아래 숫자는 독자가 자기 조건을 대입해 보라는 예시입니다. 최종 산출세액(세율·기본공제·지방소득세)은 창작하지 않았고, 고가 사례는 국세청 공식 계산사례의 과세대상 양도소득금액까지만 옮겼습니다.
| 구분 | 가정 요약 | 비교 포인트 |
|---|---|---|
| 예시 1 | 비조정지역 취득 · 보유 3년 · 양도가액 9억 · 취득 6억 | 12억 이하 · 거주요건 없음 → 완전 비과세(예시) |
| 예시 2 | 양도 15억 · 취득 8억 · 경비 3천만 · 보유·거주 10년↑ (NTS 사례) | 고가 안분 · 장특 80% → 과세소득 2,680만(예시·NTS) |
| 예시 3 | 일시적 2주택 A/B/C (일정만) | 처분기한 2년 vs 3년 · 세액 계산 없음 |
예시 1 — 비조정·12억 이하 · 완전 비과세
비조정지역에서 산 집을 3년 보유한 뒤 9억에 판다고 가정합니다. 1세대 1주택이고 보유 2년을 넘겼으며 양도가액이 12억 이하이면, 국세청 개요상 양도소득세 비과세로 봅니다. 산출세액 0원(예시)입니다. 비과세로 보여도 신고·소명 실무는 관할 세무서·홈택스에서 확인하세요.
예시 2 — 고가주택 · 국세청 공식 계산사례
국세청「1세대1주택 고가주택」계산사례를 그대로 옮깁니다. 양도일 2022-01-03, 취득일 2006-05-07, 양도 15억, 취득 8억, 필요경비 3천만 원, 10년 이상 거주입니다.
- 전체 양도차익 = 15억 − 8억 − 0.3억 = 6.7억
- 과세대상 차익 = 6.7억 × (15억 − 12억) / 15억 = 1.34억
- 장특공제(80%) 안분 = (6.7억 × 80%) × 3/15 = 1.072억
- 과세대상 양도소득금액 = 1.34억 − 1.072억 = 2,680만 원(예시·NTS)
이후 기본공제·세율·지방소득세는 국세청 사례에 없어서 최종 납부세액은 적지 않습니다. 산식 원문은 국세청 고가주택 세액계산요령을 보세요.
예시 3 — 일시적 2주택 기한만 비교
세액은 계산하지 않고 처분 기한만 나눕니다.
- 가정 A: 조정지역 1주택 → 2026-09-01 조정지역 신규 취득(2026-08-04 이후) → 종전주택을 2026-10-15 이후 양도 예정. 보도자료 기준 특례기간은 신규취득일부터 2년.
- 가정 B: 같은 구조인데 신규취득·계약금이 2026-08-03 이전이면 종전 3년이 유지될 수 있습니다.
- 가정 C: 비조정지역만 관여하면 시행령 §155① 본문 3년입니다.
기한 안에 종전주택을 양도하고, 그 종전주택이 시행령 §154 비과세 요건을 채워야 1주택으로 의제됩니다.
요건·기한·산식 — 표로 숫자 비교
기본 비과세 요건 비교
| 구분 | 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 1세대 | 거주자+배우자+동일 주소·거소에서 생계를 같이하는 가족 | 시행령 §154 · easylaw |
| 1주택 | 양도일 현재 국내 1주택 | 법 §89①3 · 영 §154① |
| 보유기간 | 2년 이상(원칙) | 영 §154① · NTS |
| 거주요건 | 취득 당시 조정대상지역 + 2017-08-03 이후 취득 → 보유기간 중 거주 2년 | NTS · easylaw · 영 §154① |
| 거주요건 없음 | 비조정 취득 또는 2017-08-02 이전 취득(계약금·무주택 특례 등은 개별) | NTS · easylaw |
| 고가주택 | 주택+부수토지 실거래가 12억 초과 → 12억 이하분 비과세 · 초과분 과세 | 법 §89 · NTS · 영 §160 |
일시적 2주택 처분기한 비교 (2026-10-01)
| 구분 | 종전주택 처분기한 | 적용 조건(요약) | 근거 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 신규취득일부터 3년 | 종전 취득 후 1년↑ 지나 신규 취득 + 종전이 영 §154 요건 | 영 §155① |
| 조정↔조정 (’26.10.1~) | 2년 | 조정지역 보유자가 조정지역 신규취득 | 재경부 보도자료 ’26.9.29 |
| 양도세 단축 적용 | — | ’26.8.4. 이후 신규취득 AND ’26.10.1. 이후 종전 양도 | 동일 보도자료 |
| 종전 3년 유지 | 3년 | ’26.8.3. 이전 취득 또는 매매계약+계약금 | 동일 보도자료 |
※ 조정지역끼리의 2년 단축은 재정경제부 보도자료 문언입니다. 관보 공포문·시행령 조문과 한 번 더 대조해 보세요. 비조정만 관여하면 본문 3년으로 보시면 됩니다.
고가주택 과세 산식 · 1주택 장특공제
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과세대상 양도차익 | 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) / 양도가액 |
| 과세대상 장특공제 | 전체 장특공제액 × (양도가액 − 12억) / 양도가액 |
| 12억 기준 시점 | 양도일 ’21.12.7. 이전은 9억(NTS 주석) |
| 1주택 장특공제 (’21.1.1. 이후 양도) | 보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 합산 최대 80% (각 10년↑, 연 4%대) |
거주기간 공제는 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택에 적용됩니다(국세청 장기보유특별공제율). 일반(비1주택) 장특공제와 섞어 읽지 마세요.
예정신고 기한
부동산 양도 예정신고·납부는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 예를 들어 잔금을 7월 15일에 치렀다면 예정신고 기한은 그해 9월 30일입니다. 확정신고는 양도연도 다음해 5월 1일~5월 31일이고, 1건만 예정신고를 마쳤다면 확정을 생략할 수 있는 경우가 있습니다. 무신고가산세는 납부세액의 20%(부정 등 40%), 납부지연가산세는 1일 0.022%입니다. 상세는 국세청 신고납부안내를 확인하세요. 비과세로 보여도 신고·소명 필요 여부는 사안마다 달라 단정하지 않습니다.
언제 완전 비과세가 이득이고, 언제 고가·2년 기한을 보나
완전 비과세(예시 1형)가 유리한 때는 양도가액이 12억 이하이고, 보유 2년(필요 시 거주 2년)을 이미 채운 1주택 양도입니다. 이 구간에서는 차익 규모와 무관하게 비과세 요건만 충족하면 과세대상 차익이 생기지 않는 구조입니다(예시·국세청 개요).
고가 안분(예시 2형)을 먼저 보아야 하는 때는 실거래가가 12억을 넘는 경우입니다. 「고가 = 전액 과세」가 아니라, 차익 전체를 (양도가액−12억)/양도가액 비율로 나눕니다. 보유·거주가 길어 1주택 장특공제(최대 80%)를 쓸 수 있으면 과세대상 소득이 크게 줄어들 수 있지만, 최종 납부세액은 사례마다 다릅니다.
일시적 2주택 기한은 「새 집을 산 뒤 옛집을 언제까지 팔아야 1주택으로 보느냐」입니다. 일반·비조정 관여는 3년, 조정↔조정이면서 신규취득이 2026-08-04 이후이고 종전 양도가 2026-10-01 이후면 보도자료상 2년입니다. 2026-08-03 이전 취득·계약금이 있으면 3년이 남을 수 있어요. 이사 일정을 잡을 때 취득·양도 날짜를 보도자료 적용 조건과 맞춰 보세요.
혼인 합가·동거봉양·상속주택 특례(각 영 §155)는 기한이 10년 등으로 따로 잡혀 있어, 일시적 2주택 3년·2년 표와 같은 칸에 넣지 않았습니다. 해당하면 시행령 조문과 국세청 안내를 별도로 확인하세요.
한계 — 이 글이 보장하지 않는 것
이 글은 세무 자문이 아닙니다. 개별 세대·취득시기·조정대상지역 지정·해제·계약금 특례·실거주 입증까지 한 번에 확정할 수 없습니다. 조정지역 일시적 2주택 2년은 재정경제부 보도자료(2026-09-29)와 언론 종합을 기준으로 적었고, 관보 공포문·영 §155 개정 조문 원문은 발행 전 독자가 다시 대조하는 편이 안전합니다. 예시 2의 2,680만 원은 과세대상 양도소득금액(NTS)이지 납부세액이 아닙니다. 상생임대 거주요건 면제(’26.12.31. 종료 안내)나 다주택 중과 한시배제는 본문 핵심이 아니어서 깊게 다루지 않았습니다.
자주 묻는 질문
Q. 1주택이면 무조건 양도세가 없나요? A. 아닙니다. 보유 2년(필요 시 거주 2년)과 1세대 1주택 요건을 채워야 하고, 실거래가 12억 초과분은 과세됩니다. 「무조건 비과세」「세금 0원 보장」은 맞지 않습니다.
Q. 조정대상지역에서 산 집은 거주 2년이 항상 필요한가요? A. 취득 당시 조정대상지역이면서 2017년 8월 3일 이후 취득한 경우에 거주 2년이 추가됩니다. 비조정 취득이거나 그 이전 취득이면 거주요건이 없을 수 있습니다(계약금·무주택 특례 등은 개별 확인).
Q. 일시적 2주택은 이제 전부 2년인가요? A. 아닙니다. 시행령 본문은 여전히 3년입니다. 조정↔조정만 재정경제부 보도자료 기준으로 2026-10-01부터 2년이며, 적용은 대체로 ’26.8.4. 이후 신규취득과 ’26.10.1. 이후 종전 양도가 겹칠 때입니다. 그 이전 취득·계약금은 3년이 남을 수 있습니다.
Q. 예정신고는 언제까지인가요? A. 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 홈택스 → 세금신고 → 양도소득세 경로를 국세청 신고납부안내에서 확인하세요.
출처
- 국세청 — 양도소득세 개요
- 국세청 — 1세대1주택 고가주택 세액계산요령
- 국세청 — 신고납부안내
- 국세청 — 장기보유특별공제율
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 1세대 1주택 양도소득세
- 재정경제부 보도자료(2026-09-29) — 「소득세법 시행령」 등 국무회의 의결(조정지역 일시적 2주택 3→2년, ’26.10.1. 공포·시행)
사진: Unsplash(주택·열쇠); 정책브리핑 게재 아파트 사진. 화면: 국세청 양도소득세 개요·고가주택 세액계산요령(2026-10-01 캡처). 요건·산식: 국세청·소득세법·시행령·easylaw·재정경제부 보도자료(’26.9.29).
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