전세사기 피해자 지원은 먼저 ‘전세사기피해자등’ 결정을 받아야 시작된다. 대출·주거·경공매 특례가 모두 이 결정문을 전제로 하기 때문에, 순서를 거꾸로 알아보면 시간을 크게 낭비한다.
기한도 정해져 있다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 개정을 거쳐 결정 신청과 지원의 유효기간이 2027년 5월 31일까지로 연장됐다. 다만 법의 내용은 2025년 5월 31일 이전에 최초로 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용된다. 이 두 날짜를 헷갈리면 대상 여부부터 잘못 판단하게 된다.
어디에 신청하는가: 구청이 아니라 시·도다
가장 많이 잘못 알려진 부분이 접수 창구다. 전세사기피해자등 결정을 신청하려는 임차인은 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사에게 서류를 제출해야 한다. 즉 구청이나 주민센터가 아니라 광역자치단체가 접수 주체다. 서울이라면 서울특별시, 경기라면 경기도가 창구다.
제출 서류
신청서 외에 필요한 서류가 여러 개다. 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본(행정정보 공동이용에 동의하지 않은 경우), 경매·공매 개시 관련 서류, 판결정본이나 지급명령 등 집행권원을 확인할 수 있는 서류, 개인정보 수집·이용 동의서가 기본이다. 대리 신청이라면 위임장이, 법정대리인이나 유족이 신청하는 경우라면 가족관계증명서 등 증명서류가 추가된다.
신청서에 흠이 있으면 14일 이내의 기간을 정해 보완 요청을 받을 수 있고, 보완에 걸린 기간은 피해사실 조사기간에 들어가지 않는다. 서류 하나가 빠졌다고 심사 기간이 그만큼 줄어드는 것은 아니라는 뜻이다.
결정까지의 절차
신청이 접수되면 국토교통부장관이 임차주택의 가격과 실태, 권리관계, 임대인의 채무 등을 조사할 수 있다. 조사가 끝나면 전세사기피해지원위원회가 요건 충족 여부를 심의·의결하고 그 결과로 결정이 내려진다. 결정에 이의가 있으면 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
결정을 받기 위한 네 가지 요건
특별법상 지원을 모두 받으려면 네 가지 요건을 충족해야 한다. 일부만 충족하면 받을 수 있는 지원의 범위가 달라진다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 1. 대항력 | 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우. 임차권등기를 마친 경우, 전세권이 설정된 경우도 인정 |
| 2. 보증금 한도 | 임차보증금이 5억 원 이하. 위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억 원 범위에서 상향 조정 가능 |
| 3. 다수 피해 | 2인 이상의 임차인에게 보증금 반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상되는 경우 |
| 4. 기망 의도 | 임대인이 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있는 경우 |
요건 2와 4만 충족하는 경우, 즉 대항력은 없지만 주택을 점유하고 있는 경우(이중계약, 적법한 권한이 없는 임대인과의 계약, 신탁사기 등)에도 일반 금융지원과 긴급복지지원은 가능하다. 경·공매 특례는 적용되지 않는다.
결정 후 받을 수 있는 지원과 금액
결정문을 받으면 선택지가 세 갈래로 갈린다. 지금 사는 집을 사는 경우, 계속 사는 경우, 다른 집으로 옮기는 경우다. 금리와 한도가 갈리므로 표로 확인하는 편이 빠르다.
| 선택 | 지원 | 조건 |
|---|---|---|
| 기존 주택 매수 | 우선매수권 + 구입자금 대출 | 디딤돌 1.85~2.7%, 최장 30년, 최대 4억 원 / 보금자리론 2.95~3.25%, 최장 50년, 최대 4억 원 |
| 기존 주택 계속 거주 | 우선매수권 LH 양도 후 공공임대 | 공공주택사업자가 낙찰 후 공공임대로 공급, 최장 20년 |
| 기존 대출 정리 | 저리 대환대출 | 1.2~2.7%, 한도 4억 원 (소득 1.3억 원, 자산 4.69억 원 이하) |
| 신규 전세 | 저리 전세대출 | 1.2~2.7%, 한도 2.4억 원 (소득 1.3억 원, 자산 4.69억 원 이하) |
| 급한 거처 | 긴급 주거지원 | LH 등 공공임대 입주, 최대 2년, 시세의 30% |
| 경·공매 절차 | 경·공매 대행 지원 | 법률상담·경매대행 원스톱, 대행수수료 100% 지원 |
| 기존 전세대출 | 분할상환·신용정보 등록유예 | 경공매 종료 후 미상환금 20년 무이자 분할상환, 연체정보 등록·연체금 면제 |
| 법률 절차 | 법률지원 | 집행권원·회생·파산·손해배상청구 등 조력비용 인당 250만 원 한도 |
긴급복지는 별도로 신청한다
생계가 급한 경우 긴급복지지원이 별도로 있다. 생계비는 4인 가구 기준 월 183만 원(최대 6개월), 의료비는 1회 300만 원 이내, 주거비는 대도시 3~4인 가구 기준 월 66만 원 이내(최대 12개월)다. 이 항목은 지자체가 긴급복지지원법에 따라 현장 확인을 거쳐 지원 여부와 종류를 결정하므로, 피해자 결정과 별개의 절차로 움직인다.
신용등급이 낮은 경우
신용평점 하위 20% 이하, 차상위계층, 기초수급자, 근로장려금 신청자격 요건에 해당하면 저소득층 신용대출을 쓸 수 있다. 금리 3%에 한도 최대 1,200만 원, 최장 6년 내 원리금 분할상환(거치 1년 포함) 조건이다.
기한 계산에서 가장 많이 틀리는 부분
기한이 여러 개 겹쳐 있어 혼동이 잦다. 세 가지를 구분해야 한다.
첫째, 결정 신청 기한은 2027년 5월 31일이다. 이 날짜 전까지 특별법에 따른 피해자 결정을 신청할 수 있다.
둘째, 법 적용 대상은 2025년 5월 31일 이전 최초 계약자다. 2025년 6월 1일 이후에 최초로 임대차계약을 체결한 임차인은 법 적용에서 제외된다. 신청 기한이 2027년까지 남았다고 해서 최근 계약자도 대상이 되는 것이 아니다.
셋째, 지원 신청 기간은 결정된 날부터 3년 이내다. 결정을 받은 뒤 지원 신청까지 3년의 여유가 있고, 경매나 공매 절차 진행 등 부득이한 사유로 그 기간에 신청할 수 없었다면 절차가 완료된 날부터 1년 이내로 계산한다.
자주 묻는 질문
보증금이 5억 원을 넘으면 안 되나
기본 요건은 5억 원 이하이지만, 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억 원 범위에서 상향 조정할 수 있다. 즉 최대 7억 원까지 인정될 여지가 있으므로 5억 원을 조금 넘는다고 신청 자체를 포기할 이유는 없다.
신탁사기는 대상이 되나
된다. 적법한 권한이 없는 임대인과의 계약, 이중계약, 신탁사기 등 무권계약도 대항력 없이 주택을 점유하고 있는 경우로 분류돼 일반 금융지원과 긴급복지지원을 받을 수 있다. 다만 저리 대환대출은 신탁사기 등 무권계약의 경우 이용할 수 없고, 경·공매 특례도 적용되지 않는다.
경매가 진행 중인데 멈출 수 있나
매각기일 전까지 관할 지방법원에 경매 유예·정지 신청서를 직접 제출할 수 있다. 피해자 결정을 신청한 상태여도 신청이 가능하며, 법원이 보증금을 반환받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되는 경우 채권자·채무자의 생활형편을 고려해 유예를 결정할 수 있다. 국세나 지방세로 압류된 경우에는 매각결정기일 전까지 관할 세무서장이나 지방자치단체장에게 매각 유예·정지를 신청한다.
결정이 취소될 수도 있나
있다. 임차보증금 전액을 회수한 경우 등에 해당하면 위원회 심의를 거쳐 결정이 취소 또는 철회될 수 있다. 대항력 행사, 우선변제권, 보증금 반환채권의 변제, 특별법상 지원액을 합해 전액을 회수한 경우가 포함된다.
대출 소득요건이 완화된다는데 사실인가
사실이다. 8·13 대책에서 전세사기 피해자 전용 주택구입자금 대출도 부부 중 한 명이라도 연소득 7,000만 원 이하면 이용할 수 있도록 개편하기로 했다. 관련 내용은 정책대출 소득요건 개편 내용도 함께 확인해 두면 좋다.
정리
전세사기 피해 지원은 시·도지사에게 전세사기피해자등 결정을 신청하는 것에서 출발한다. 구청이 아니라 광역자치단체가 접수 창구이고, 국토교통부 조사와 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 결정되며, 이의가 있으면 송달일부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 신청할 수 있다. 결정 요건은 대항력, 보증금 5억 원 이하(위원회가 2억 원 범위에서 상향 가능), 2인 이상 다수 피해, 임대인의 기망 의도 네 가지다.
기한은 세 층으로 나뉜다. 결정 신청은 2027년 5월 31일까지이고, 법 적용 대상은 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인이며, 지원 신청은 결정된 날부터 3년 이내(경·공매 등 부득이한 사유 시 절차 완료일부터 1년 이내)다. 결정 후에는 우선매수권과 디딤돌·보금자리론 구입자금 대출, 1.2~2.7% 저리 전세대출(한도 2.4억 원)과 대환대출(한도 4억 원), 최장 20년 공공임대, 최대 2년 시세 30% 긴급 주거지원, 경·공매 대행 수수료 100% 지원, 20년 무이자 분할상환, 인당 250만 원 한도 법률지원을 쓸 수 있다. 긴급복지지원은 지자체 현장 확인을 거치는 별도 절차다.
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